令和8年1月16日　提出 広島西 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -12 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　津守　栄治   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区己斐中３丁目１３７番２４７ ｢己斐中３－４５－２１｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 高台の団地に中規模 一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 西広島 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 西広島駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地で新たな開発動向は見受けられず今後も現状の環境で推移すると判断される。静態的な動向が 予測されるが相対的に駅や幹線道に近い利便性と割安感から需給動向はやや活性化傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市郊外の住宅地を中心とする圏域である。需要者は広島市中心部へ通勤する一般家族世帯層が中心で ある。広島市郊外の住宅団地は住環境による需給格差があるが、本団地は駅や幹線道路へのアクセスの良さで市場優位 性が認められる。完成後４０年が経過した大型住宅団地で敷地規模がやや広いが近年は区画割等の動向も見られる。土 地の実勢価格は坪当たり３０～３５万円程度。中古物件の総額では２，５００万円超程度で小区割地は割高となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は圏域の住宅団地の近時の取引事例から求めた試算価格であり、市場性を反映した実証性、規範性の高い価格 である。一方、近隣地域は熟成した郊外の住宅団地で賃貸物件がない自己所有の戸建住宅専用地域である。賃貸市場が 成立しない地域であることから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件では比準価格を標準として代表標 準地価格との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [133.1] [100.0] 100 93,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰や建築期間長期化による抑制要因 があり立地環境による需給格差も大きいが総 体的に投資購入マインドは高く不動産需要は 総じて高い。 熟成した住宅団地であり、近年は地域の変動 は小さい。交通接近性に恵まれた立地環境で 割安感もあって不動産への引合いの高まりが 窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％