令和8年1月16日　提出 広島西 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -9 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　西野　誠   TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区高須台３丁目１９番１８ ｢高須台３－１９－２１｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 西広島 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 西広島駅西方 3.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、丘陵部に中規模の戸建住宅が整然と並ぶ静かな地域で、特段の地域的変動要因は見受けられない。今 後は現状を維持しつつ、中古住宅の建替えが進むものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区丘陵部に広がる高台の戸建住宅地域一円である。需要者は広島都心に勤務地を有する一次取得者や 分譲を企図する業者が中心とみられる。当地域は整然とした街区と静穏な住環境を備え、住宅地としての選好性は高い 。一方で画地の細分化は困難であることから、総額による上限が見られる。取引価格は約５０坪の土地で２，０００万 円前後、新築戸建で４，５００万円程度が中心であると推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は丘陵部に自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、収益物件はほとんど存在せず賃貸市場も未形成と判断されるた め、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は同一需給圏内における実際の取引事例に基づき、市場性を的確に 反映した実証的価格である。本件ではこの比準価格を採用し、周辺標準地や近隣団地との価格バランスにも配慮して、 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるが、経済 ・物価動向の不確実性の高まりや金利の上昇 傾向から、不動産市場に警戒感が若干見えつ つある。 高台の閑静な大規模住宅地である。ほぼ静態 的で地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％