鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
広島西 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島西 -7

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　三宅　功

TEL.

鑑定評価額

30,100,000 円

１㎡当たりの価格

178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市西区井口３丁目７９０番１１｢井口３－１－９｣				②地積　(㎡)	169 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	台形 1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等の混在する住宅地域	北7m市道	水道、ガス、下水	新井口 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北、７ｍ
市道

交通

施設

新井口駅南西方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

井口地区の平坦部を形成し、広島電鉄宮島線最寄電停や店舗等へのアクセスも比較的良好である。４丁目の学校
跡地における大規模宅地開発も分譲が順調で、需要の波及効果が見込めるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西区西部域から佐伯区に至るＪＲ山陽本線沿線の主に平坦部に存する住宅地域である。需要者は広島都心
部やその周辺に勤務地を有する一次取得者が中心的である。井口地区の平坦部は従来から比較的根強い需要があり、近
隣の大規模宅地開発地の分譲動向も好調で周辺地区へ波及効果も見られる。近年はミニ開発による宅地供給が堅調で、
取引の中心価格帯としては新築戸建物件で４，０００万円前後と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の戸建物件の取引が主体で価格形成の根幹が居住の快適性等を重視される地域である。その為、経済合
理性に見合う賃料水準が未形成であり、収益価格は低位に試算された。比準価格は、標準地の類似地域に於ける取引事
例を採用し、適正な要因比較により試算された実証的価格である。よって本件では、比準価格を標準に、収益価格は参
考とし、近時の市場動向等に留意の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島西 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 245,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

100
[142.1]

[100.0]
100

179,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は減少基調である。土地取引、新設
住宅着工は昨年比で増加しているが、建築費
増大や長期金利の動向等の影響につき注視が
必要である。

井口地区の平地住宅地域に於ける需給動向は
概ね安定的であるが、標準地近隣での特筆す
べき地域要因の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島西 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２６Ｋ６５ -366507	広島市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、北東7.8m、角地		１住居 (70,200)
b	西２６Ｋ６５ -366511	広島市西区		更地	（　）	ほぼ整形	北4m市道、南2.4m、二方路		１低専 (50,100)
c	西２６Ｋ６５ -366508	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居建築協定 (60,200)
d	西２５Ｔ８８ -458829	広島市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	佐伯２６Ｋ７１ -367153	広島市佐伯区		建付地	（　）	長方形	北8.7m市道、南2.8m、二方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,097	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	196,391	100 [ 105.0]	187,039	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	187,000
b	(　 ) 153,404	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	158,006	100 [ 79.2]	199,503		200,000
c	(　 ) 126,761	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	122,861	100 [ 73.5]	167,158		167,000
d	(　 ) 171,593	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	186,404	100 [ 102.0]	182,749		183,000
e	(　 ) 170,427	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	173,836	100 [ 98.8]	175,947		176,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

広島西 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,383,979	652,260	2,731,719	2,000,430	731,289	（　0.9709） 710,008	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,136,545 円　　　　（　 95,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	169 ㎡	12.4 m x 13.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造２階建（平均専有面積４０㎡・１ＬＤＫ）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定した為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,645	148,050	3.0	444,150
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		296,100		888,300
								0

⑨年額支払賃料	296,100 円　×　12ヶ月　＝　 3,553,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,553,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 177,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,375,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	888,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,439 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,383,979 円　　　　（　 20,024 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,649 円/㎡　月額支払賃料（　 1,645 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,600 円	27,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	177,660 円	3,553,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,100 円	27,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 652,260 円　（　　　　　　 3,860 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0762 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,000,430 円（　　　　　 11,837 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,383,979 円
②総費用	652,260 円
③純収益　①－②	2,731,719 円
④建物等に帰属する純収益	2,000,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	731,289 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	710,008 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,201 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,136,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島西 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市西区井口三丁目７９０番１１	2400001135836-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
広島西 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島西 -7

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　高野　普吉

TEL.

鑑定評価額

30,300,000 円

１㎡当たりの価格

179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市西区井口３丁目７９０番１１｢井口３－１－９｣				②地積　(㎡)	169 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	台形 1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等の混在する住宅地域	北7m市道	水道、ガス、下水	新井口 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北７ｍ市
道

交通

施設

新井口駅南西方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ等鉄道敷の北側に広がる平坦部の住宅地域で、生活利便性が良く、付近の大規模宅地分譲も順調で、今後と
も現状の住環境を維持しつつ推移し、地価は上昇傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西区の西部から佐伯区にかけての、ＪＲ山陽本線沿線の平坦部住宅地域を中心とする圏域である。主たる
需要者は広島市中心部に勤務する一次取得者層が中心と考えられる。当該圏域はＪＲや広島電鉄の駅への接近性が良好
で付近に大型商業施設等が立地する平坦部の住宅地域であり、域内では大規模な宅地分譲が見られるなど需要は堅調で
地価はやや上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は新築戸建住宅で４千５百万円強と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現在の経済情勢を鋭敏に反映した実際の取引価格を基礎としていることから実証的な価格であると思料され
る。収益価格は周辺にアパート等が混在するため賃貸共同住宅を想定して求めたもので理論的な価格であるが、近隣地
域は自用目的が中心であるから収益価格の規範性は相対的に低い。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表
標準地から検討した規準価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島西 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 245,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

100
[142.1]

[100.0]
100

179,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費高騰の影響が懸念されるなか、圏域内
不動産需要は底堅い購買欲や金融経済対策等
から堅調で、二極化を伴いつつも総じて地価
上昇傾向にある。

良好な生活利便性と住環境を有する平坦部の
住宅地域で、特段の地価変動要因は無いが、
堅調な需要に支えられて地価はやや上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島西 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２４Ｔ８８ -448825	広島市西区		更地	（　）	不整形	北6.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	西２６Ｋ６５ -366507	広島市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、北東7.8m、角地		１住居 (70,200)
c	西２５Ｔ６５ -456516	広島市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	佐伯２６Ｋ７１ -367154	広島市佐伯区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、東0.8m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,591	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	177,586	100 [ 96.9]	183,267	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	183,000
b	(　 ) 199,097	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	196,391	100 [ 107.0]	183,543		184,000
c	(　 ) 171,516	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	176,318	100 [ 99.0]	178,099		178,000
d	(　 ) 165,499	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	179,958	100 [ 99.0]	181,776		182,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

広島西 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,371,133	643,286	2,727,847	1,957,410	770,437	（　0.9709） 748,017	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	17,000,386 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	ＬＳ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	169 ㎡	12.4 m x 13.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸面積約４４㎡程度の２ＤＫを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	88.00	100.0	88.00	1,676	147,488	3.0	442,464
							0.0	0
～

～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		294,976		884,928
								0

⑨年額支払賃料	294,976 円　×　12ヶ月　＝　 3,539,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,539,712 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 176,986 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,362,726 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	884,928 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,407 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,371,133 円　　　　（　 19,948 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,676 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,200 円	27,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	176,986 円	3,539,712　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,000 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 643,286 円　（　　　　　　 3,806 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0762 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,957,410 円（　　　　　 11,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,371,133 円
②総費用	643,286 円
③純収益　①－②	2,727,847 円
④建物等に帰属する純収益	1,957,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	770,437 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	748,017 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,426 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,000,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島西 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市西区井口三丁目７９０番１１	2400001135836-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考