令和8年1月16日　提出 広島西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -3 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　塩田　睦大   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区三滝本町１丁目２３２番９ ｢三滝本町１－３－８｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 横川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 横川駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ線路と河川の間に位置する既成の住宅地域で、周辺ではコンビニや弁当店の閉店により利便性の低下が見ら れるが、今後も戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市中心部の平坦部及び丘陵地の住宅地域の存する圏域であると判定した。需要者は、広島市中心部 に勤務地を有する一次取得者が中心と考えられる。太田川放水路により横川駅とは分断されているが、横川駅の選好性 が高い層にも一定の需要が認められる。ＪＲ線路と河川の間に位置するため地域的範囲が狭く、供給は限られるものの 、取引の中心となる価格帯は、新築の戸建住宅で３，５００万前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、太田川放水路西側の対象標準地と類似性を有する事例を採用し、各補修正等を適切に行っており、実証的 に優れた価格であることから規範性は高い。一方、近隣地域は賃貸物件が少なく、自己使用目的の戸建住宅が中心の住 宅地域であることから、収益性よりも住環境等が重視され、収益価格は低位に求められた。よって、比準価格を標準と し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 99.6] [100.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口の減少幅は県平均以下であるが、 広島市の中では大きく、高齢化率は上昇基調 にある。取引件数は減少していたが、増加に 転じている。 戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であるが 、周辺ではコンビニや弁当店の閉店が見られ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％