令和8年1月16日　提出 広島南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島南 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　上河内　正和   TEL.

鑑定評価額 322,000,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市南区出島２丁目１８番３ ｢出島２－１１－５６｣ ②地積 　(㎡) 2,062   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 事務所 Ｓ3 流通関連事務所、倉 庫、工場等が多い工 業地域 北西23m市道 水道、下水 広島 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 広島港（宇品）に隣接するほ ぼ熟成済の臨海工場地帯を形 成 街 路 ２３ｍ市道 交通 施設 広島駅南西方 5.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 広島港至近の臨海部に形成された工業地域である。都心への接近性や利便性にも優れるなかで、物流拠点として の需要が高まっており、地価は、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都心への接近性に優れた臨海部の工業地域及びその周縁地域である。需要者の中心は、製造工場建設や 物流拠点等業の利用を目的とする法人と把握される。都心や港湾、高速道路等への接近性に優れる地域で、利便性の高 さから需要は旺盛で、地価は上昇傾向で推移している。取引される画地規模にばらつきがあるため、需要の中心となる 価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象地と同様の性格を有する工業地の事例より求められており、市場性を反映した実証性、規範性の高い 価格と言える。一方、当該近隣地域は自己使用の倉庫や製造工場が中心で、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適 用を断念した。以上より、比準価格を標準として、周辺標準地価格との均衡や前年価格とのバランスを考慮の上、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島市の景気は、自動車産業を中心とする先 行きの不透明感はあるものの、全般的には緩 やかな回復傾向にある。 臨海部に倉庫や製造工場の建ち並ぶ工業地域 で、利便性に優れることから需要が旺盛であ る一方で、供給は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％