別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
広島南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 5-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　八尾井　誠司   TEL.
鑑定評価額 273,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区大須賀町１３８番３外
｢大須賀町１３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 229  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,900)

1:2		 塾兼事務所

Ｓ10		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 南西30m県道 水道、ガス、下水 広島

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 広島駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前幹線沿いに中高層の事務所ビルが集積する商業地域であり、駅ビル開業により商環境と利便性が向上し、駅
前特有の高い繁華性と集客力を維持するものと予測する。旺盛な需要から地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    885,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広島駅周辺の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者は事務所、店舗、宿泊施設等の開発目
的の法人のほか、収益不動産を取得する不動産会社及び機関投資家等である。新駅ビル開業に伴う都心機能の強化と利
便性向上を背景に、希少性と強い取得需要が顕在化しており、従来水準を上回る取引価格もみられるなど、地価は強含
みの状況にある。画地条件の個別性が強く、取引規模や価格帯は多様であり、中心価格帯の特定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は都心部幹線沿いの規範性の高い取引事例を基に試算しており、市場性を反映した実証的価格として説得力が
高い。一方、収益価格は貸店舗・事務所ビルを想定して算定したものであるが、広島駅周辺の開発進捗に伴い、比準価
格主導で地価形成が進んでいるため低位に試算された。以上を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格
を比較考量したうえで、代表標準地との整合性、前年価格及び地域的価格バランスに留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島東 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    889,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 78.6]		 [100.0]
100		 1,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区の人口は微減傾向、金利上昇や建築費高
騰の影響がみられる一方、供給は限定的であ
り、幹線道路沿いを中心に需要は堅調に推移
している。

ＪＲ広島駅南口至近の事務所ビル中心の商業
地域であり、広島駅南口再整備事業により高
層マンション建設など立地性を生かした開発
が進展している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 -31.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 南２６Ｋ８
８
-368827		 広島市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東24.5m県
道、北東6m、
角地
近商
地区計画等
(100,400)
b 中２６Ｋ８
８
-368806		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北100m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
c 中２５Ｔ４
３
-454331		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
d 中２５Ｔ３
９
-453910		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
商業

(100,500)
e 南２５Ｋ３
９
-353914		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西30m県道、
北東7.9m、
二方路
商業
地区計画等
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
754,329  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
741,398 		 100
[  59.7]
1,241,873 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,240,000 
b (　           ) 
1,270,115  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.0]
1,461,522 		 100
[ 121.9]
1,198,952 
1,200,000 
c (　           ) 
1,040,788  		 100
[ 110.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
985,910 		 100
[  84.2]
1,170,914 
1,170,000 
d (　           ) 
796,498  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
852,253 		 100
[  70.7]
1,205,450 
1,210,000 
e (　           ) 
1,221,374  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,251,618 		 100
[  84.2]
1,486,482 
1,490,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -26.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 隣地買収

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,210,000 円／㎡]  



広島南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,912,446 
19,862,276 
38,050,170 
29,616,000 
8,434,170 		 （　0.9371）
7,903,661 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    202,657,974 円　　　　（　    885,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所地 175.00 ＲＣ10 1,715.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   900 ％   900 ％   229 ㎡     10.1 m x   22.7 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：事務所（各階フロア貸） ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 この種の建物としてほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
75.0 
105.00 
4,770 
500,850 		 12.0  6,010,200 
0.0  0 

 2～10		 事務所
175.00 
85.0 
148.75 
3,347 
497,866 		 10.0  4,978,660 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,715.00 
84.2 
1,443.75 

4,981,644 		 50,818,140 
0 
⑨年額支払賃料      4,981,644 円　×　12ヶ月　＝　      59,779,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,443.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれており計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,779,728 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,022,586 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,429,142 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        50,818,140 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         482,772 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     56,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           532 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,912,446 円　　　　（　       252,893 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,375 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,347 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,880,000 円  　　　　    480,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 9,672,276 円  　　　       60,451,728　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,270,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,080,000 円  　　　　    480,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       480,000 円  　　　　    480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       480,000 円  　　　　    480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　非計上
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,862,276 円　（　　　　　　        86,735 円／㎡）　　（経費率　　  34.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 480,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 272,000 円／㎡　×　   1,715.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0617     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0444 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,616,000 円  
（　　　　　       129,328 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,912,446 円      
②総費用 19,862,276 円      
③純収益　①－② 38,050,170 円      
④建物等に帰属する純収益 29,616,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,434,170 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,903,661 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,514 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    202,657,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     885,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区大須賀町１３８番３
 2400000145689-0000
2 　広島市南区大須賀町１３８番４
 2400000145690-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
広島南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 5-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　高野　普吉   TEL.
鑑定評価額 270,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区大須賀町１３８番３外
｢大須賀町１３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 229  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,900)

1:2		 塾兼事務所

Ｓ10		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 南西30m県道 水道、ガス、下水 広島

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 広島駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 広島駅勢圏内の幹線道路沿いの商業地域で、駅ビルの竣工に伴う大型商業施設の開業や近隣でマンション建築が
あるなど、活性化傾向にあることから、地価は当面の間、比較的強調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    734,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広島駅周辺の幹線道路沿いを中心として都心周辺の幹線道路沿い商業地域も含む圏域と認められる。需
要者の中心は県内外の法人事業者や開発業者等と認められる。圏域内は駅南口の開発が進むなど、商業集積や繁華性等
の商況が発展過程にある。取引される画地規模がまちまちで個別性も強いことから、需要の中心となる価格帯は見出し
にくいが、高値取引も散見され地価は強含みの状況にあると認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は幹線道路沿いや背後等の価格牽連性の高い事例より試算されたもので、実際の取引価格を基礎としているこ
とから実証的で説得力の高い価格である。収益価格は周辺に収益物件があることから賃貸ビルを想定して試算した理論
的な価格であるが、地域が変動過程にあり賃料が地価水準に追い付いていないため低位に試算されたものと考える。よ
って比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地からの規準価格を勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島東 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    889,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 78.6]		 [100.0]
100		 1,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰の影響が懸念されるなか、圏域内
不動産需要は底堅い購買欲や金融経済対策等
から堅調で、二極化を伴いつつも総じて地価
上昇傾向にある。

駅周辺での再開発や大型ビルの竣工等により
、地域が活性化の影響を受けており、近隣で
マンションも建築されるなど、土地需要は堅
調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 -31.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 南２５Ｋ３
９
-353912		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西30m県道、
北東7.9m、
二方路
商業
地区計画等
(100,600)
b 南２５Ｔ３
９
-453906		 広島市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西50m市道、
南30m、
南東7.9m、
三方路
商業
地区計画等
(100,900)
c 南２５Ｔ３
９
-453908		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南7.9m市道、
東8m、角地
商業
地区計画等
(100,474)
d 南２６Ｋ８
８
-368827		 広島市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東24.5m県
道、北東6m、
角地
近商
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,102,764  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
1,193,970 		 100
[  75.7]
1,577,239 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,580,000 
b (　           ) 
2,529,854  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 128.8]
2,034,883 		 100
[ 168.3]
1,209,081 
1,210,000 
c (　           ) 
594,178  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
590,783 		 100
[  50.2]
1,176,859 
1,180,000 
d (　           ) 
754,329  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
741,398 		 100
[  61.1]
1,213,417 
1,210,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　 +22.7 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -26.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,200,000 円／㎡]  



広島南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,189,009 
19,837,515 
37,351,494 
30,340,100 
7,011,394 		 （　0.9353）
6,557,757 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    168,147,615 円　　　　（　    734,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 175.00 ＲＣ10 1,750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   900 ％   900 ％   229 ㎡     10.1 m x   22.7 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
75.0 
131.25 
4,600 
603,750 		 12.0  7,245,000 
0.0  0 

 2～10		 事務所
175.00 
85.0 
148.75 
3,223 
479,421 		 10.0  4,794,210 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,750.00 
84.0 
1,470.00 

4,918,539 		 50,392,890 
0 
⑨年額支払賃料      4,918,539 円　×　12ヶ月　＝　      59,022,468 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,470.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,022,468 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,984,723 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,709,745 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        50,392,890 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         478,732 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     56,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           532 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,189,009 円　　　　（　       249,734 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,223 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,922,000 円  　　　　    487,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 9,551,115 円  　　　       59,694,468　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,250,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,139,500 円  　　　　    487,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       487,000 円  　　　　    487,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       487,000 円  　　　　    487,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,837,515 円　（　　　　　　        86,627 円／㎡）　　（経費率　　  34.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 487,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,340,100 円  
（　　　　　       132,490 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,189,009 円      
②総費用 19,837,515 円      
③純収益　①－② 37,351,494 円      
④建物等に帰属する純収益 30,340,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,011,394 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,557,757 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,636 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    168,147,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     734,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区大須賀町１３８番３
 2400000145689-0000
2 　広島市南区大須賀町１３８番４
 2400000145690-0000
3 　
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5 　
6 　
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50 　
備考