別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
広島南 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 -17 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　八尾井　誠司   TEL.
鑑定評価額 41,100,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区皆実町４丁目４８９番７
｢皆実町４－７－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 151  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:2		 住宅兼事務所

Ｗ3		 中小規模の一般住宅
等が建ち並ぶ既成住
宅地域		 北西3.6m市道 水道、ガス、下水 広島

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北３．６ｍ
市道		 交通

施設		 広島駅南西方

2.7km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。大規模商業
施設に近接し利便性が高いため需要は堅調に推移しており、当面、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    277,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南区の国道２号以南を中心とする平坦部の住宅地域。需要者は広島市内居住者および地縁的選好性を有す
る１次取得者層が主体であるが、圏域外からの需要も認められる。大型商業施設に近接し、都心接近性及び利便性が良
好な住宅地域であることから、需要者の利便性重視傾向を反映し需要は堅調に推移している。総額抑制のため土地の細
分化が進んでおり、取引の中心価格帯は区画割した新築戸建で概ね４５００万円～６０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は皆実町地区の取引事例を中心に試算しており、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域で
あり、需要の実態は自己使用目的の取引が中心である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比
較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格及び地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島南 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    236,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.8]		 [100.0]
100		 271,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    261,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区の人口は微減傾向、建築費高騰等から新
設住宅着工戸数は鈍化する一方、土地取引は
増加傾向にあり、需要は平坦部を中心に堅調
に推移している。

中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地
域であり、大型商業施設に近く利便性の高さ
から需要は堅調であるが、特段の変動要因は
見られない。

個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 南２６Ｋ５
２
-365206		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東2.5m未舗
装道路、
中間画地
１住居

(70,160)
b 南２６Ｋ５
２
-365212		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西5.8m市道、
北西3.6m、
角地
１住居

(70,200)
c 南２６Ｋ５
２
-365209		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7.3m市道、
北4.5m、角地
１住居

(70,200)
d 南２６Ｋ５
２
-365204		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3m道路、
中間画地
１住居

(70,160)
e 南２６Ｋ５
２
-365203		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.3m市道、
南1.4m、角地
近商

(90,258)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
214,561  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
180,589 		 100
[  65.6]
275,288 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
275,000 
b (　           ) 
325,152  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.6]
266,225 		 100
[  98.7]
269,732 
270,000 
c (　           ) 
334,434  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
329,239 		 100
[ 116.6]
282,366 
282,000 
d (　           ) 
262,644  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
266,846 		 100
[  95.0]
280,891 
281,000 
e (　           ) 
286,123  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 122.4]
250,985 		 100
[  90.4]
277,638 
278,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    277,000 円／㎡]  



広島南 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,884,530 
1,024,142 
3,860,388 
2,662,160 
1,198,228 		 （　0.9526）
1,141,432 		 （  4.4 -  0.0 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     25,941,636 円　　　　（　    172,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.00 Ｓ3 231.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   151 ㎡      9.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸当り約３５㎡の単身向～ファミリータイプ。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 中階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 住宅
77.00 
95.0 
73.15 
1,893 
138,473 		 3.0  415,419 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
231.00 
95.0 
219.45 

415,419 		 1,246,257 
0 
⑨年額支払賃料        415,419 円　×　12ヶ月　＝　       4,985,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     219.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,985,028 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       256,451 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,872,577 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,246,257 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,839 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     12,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           114 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,884,530 円　　　　（　        32,348 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,898 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,893 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 171,200 円  　　　　     42,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 307,742 円  　　　        5,129,028　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      363,800 円  　　　　     42,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,800 円  　　　　     42,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,800 円  　　　　     42,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　非計上
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,024,142 円　（　　　　　　         6,782 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     231.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 45 ％　＋　0.0607 ×  35 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,662,160 円  
（　　　　　        17,630 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,884,530 円      
②総費用 1,024,142 円      
③純収益　①－② 3,860,388 円      
④建物等に帰属する純収益 2,662,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,198,228 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,141,432 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,559 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,941,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     172,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区皆実町四丁目４８９番７
 2400000197076-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
広島南 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 -17 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真二   TEL.
鑑定評価額 40,800,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区皆実町４丁目４８９番７
｢皆実町４－７－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 151  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:2		 住宅兼事務所

Ｗ3		 中小規模の一般住宅
等が建ち並ぶ既成住
宅地域		 北西3.6m市道 水道、ガス、下水 広島

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北３．６ｍ
市道		 交通

施設		 広島駅南西方

2.7km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、大型商業施設への接近性に優れた平坦部の住宅地域。生活利便性が良好であり、住宅需要は高い。
地価は上昇傾向にて推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    276,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、皆実地区、旭地区及びその周辺一帯に位置する平坦部の住宅地域。需要者は広島市及びその周辺地域の
居住者が中心である。対象地及び周辺一帯について、大型商業施設等の生活利便施設が周辺にそろっており、また小学
校への接近性も良く、住宅需要は継続して高い。需要の中心となる価格帯は新築戸建で５，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、生活利便性に優れた平地の住宅地域で、一般住宅のほかにアパート等も一部見受けられるが、需要の実態
は自用目的取引が中心であり、賃貸市場の熟成の程度は総じて低い。従って、快適性を重視する住宅地域であるので、
本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島南 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    236,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.9]		 [100.0]
100		 268,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    261,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響は治まり不動産市場はコロナ
禍以前の状態に回復したが、金利が上昇傾向
にあり今後の住宅需要は不透明な状況にある
。

熟成した住宅地域で特段の地域的変動要因は
ない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 南２６Ｋ５
２
-365208		 広島市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東5.3m市道
、中間画地
１住居

(70,200)
b 南２５Ｔ５
２
-455215		 広島市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西7.3m市道
、中間画地
１住居

(70,200)
c 南２５Ｔ５
２
-455218		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
１住居

(80,160)
d 南２５Ｔ５
２
-455229		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.3m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
252,230  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
300,896 		 100
[ 107.0]
281,211 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
281,000 
b (　           ) 
287,197  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
295,239 		 100
[ 109.1]
270,613 
271,000 
c (　           ) 
230,395  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
238,689 		 100
[  85.9]
277,868 
278,000 
d (　           ) 
235,738  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
254,597 		 100
[  92.6]
274,943 
275,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    276,000 円／㎡]  



広島南 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域内の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,957,455 
1,020,636 
3,936,819 
2,677,590 
1,259,229 		 （　0.9511）
1,197,653 		 （  4.4 -  0.0 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     27,219,386 円　　　　（　    180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.00 Ｓ3 228.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   151 ㎡      9.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 部屋数６戸、１戸３８㎡、１ＬＤＫ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 住宅
76.00 
100.0 
76.00 
1,850 
140,600 		 3.0  421,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
228.00 
100.0 
228.00 

421,800 		 1,265,400 
0 
⑨年額支払賃料        421,800 円　×　12ヶ月　＝　       5,061,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     228.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の特性より共益費は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,061,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       260,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,945,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,265,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,021 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     12,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           114 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,957,455 円　　　　（　        32,831 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,855 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 169,200 円  　　　　     42,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 312,336 円  　　　        5,205,600　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      359,500 円  　　　　     42,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,300 円  　　　　     42,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,300 円  　　　　     42,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,020,636 円　（　　　　　　         6,759 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     228.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,677,590 円  
（　　　　　        17,732 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,957,455 円      
②総費用 1,020,636 円      
③純収益　①－② 3,936,819 円      
④建物等に帰属する純収益 2,677,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,259,229 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,197,653 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,931 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,219,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区皆実町四丁目４８９番７
 2400000197076-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考