令和8年1月16日　提出 広島南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島南 -11 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　上河内　正和   TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市南区仁保３丁目５７８番８ ｢仁保３－３９－８｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東6.4m市道 水道、ガス、下水 広島 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．４ ｍ市道 交通 施設 広島駅南東方 4.5km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小中規模の戸建住宅が建ち並ぶ都心南東方の高台に形成された住宅団地である。熟成した住宅地域で、幹線への 接続性等に恵まれることから需要は堅調で、今後も安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都心南東部にあって国道２号背後の平地から傾斜部にかけて戸建住宅を中心に形成された住宅地域であ る。需要者の中心は、自己利用の戸建住宅を目的とする一次取得者と把握される。都心部や周辺工場地への通勤利便性 から労働世代を中心に需要は堅調であると認められる。取引の中心となる価格帯は、土地のみの取引で２，５００万円 前後、新築戸建住宅で４，５００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、仁保地区周辺の住宅地域に所在する取引事例を中心に求められており、市場性を反映した実証的な価格と 言える。一方、当該近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅団地にあることから、取引の大半は自己使用目的のもので、 賃貸市場が未成熟であり、収益価格の適用を断念した。以上より、比準価格を標準とし、前年価格との関連を考慮して 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島市の景気は、自動車産業を中心とする先 行きの不透明感はあるものの、全般的には緩 やかな回復傾向にある。 旧来よりの熟成した住宅団地で、通勤利便性 等に比較的恵まれることから、需要は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％