別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
広島東 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島東 5-6 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.
鑑定評価額 7,770,000,000 円  １㎡当たりの価格 932,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市東区二葉の里３丁目３番２
｢二葉の里３－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 8,336  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(100,300)
台形
1.2:1		 事務所兼店舗

Ｓ6F1B		 中高層大規模事務所
ビル等が見られる商
業地域		 南西40m県道、東側道 水道、ガス、下水 広島

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 二葉の里土地区画整理事業区
域内		 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 広島駅北西方

400m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業区域内に存し、広島駅北方を横断する幹線沿道部を形成する。街区内で高層ビルが建築中（一
部は計画中）であり、商業集積が今後も進展していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    960,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    612,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島駅周辺の商業地域を主体に、都心部及びその周辺の商業地域。需要者は大手の不動産開発業者や投資
法人等が中心である。二葉の里土地区画整理事業区域内で高度利用が進展し、商住用途のビルが集積しつつあり、広域
幹線道路出入口の設置、県の基幹となる新病院の建設等による拠点性の高まりも今後予想されることから、駅北側一帯
の更なる発展が期待しうる。取引される規模や価格帯にばらつきがあるため、市場における中心価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格を求めるにあたっては、区画整理事業区域内の賃貸市場が熟成途上で保守的な想定を行ったため、水準的に低
位に試算された。比準価格については、南区及び中区の類似商業地域を含め採用した取引事例を基に、取引事例比較法
を適用した結果、現在の市場性が反映されたものとなった。よって、規範性に優る比準価格を重視するとともに収益価
格も関連付け、駅周辺の公的価格との均衡、駅前の整備動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    889,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東（県） 5-3               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    910,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期金利の上昇、円安進行によりインフレ懸
念が強まりつつある。商業地市場への影響が
懸念される。


土地区画整理事業区域内での高度利用が進展
しつつあり、発展的に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％ +2.4 ％
３　試算価格算定内訳 広島東 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 南２６Ｋ１
２
-361224		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東36m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b 中２６Ｋ８
８
-368804		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東27m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c 中２６Ｋ８
８
-368803		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m国道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,700)
d 東２４Ｋ４
３
-344306		 広島市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
南10m、角地
近商

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
749,942  		 100
[ 120.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
646,825 		 100
[  71.3]
907,188 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
906,000 
b (　           ) 
641,849  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
664,314 		 100
[  67.2]
988,563 
988,000 
c (　           ) 
715,428  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
764,378 		 100
[  89.8]
851,200 
850,000 
d (　           ) 
839,266  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[  88.0]		 100
[ 105.0]
960,978 		 100
[  95.8]
1,003,109 
1,000,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地購入

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +21.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    960,000 円／㎡]  



広島東 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

903,618,378 
307,645,000 
595,973,378 
383,145,000 
212,828,378 		 （　0.9353）
199,058,382 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　  5,104,061,077 円　　　　（　    612,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島東 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 3,450.00 ＲＣ6F1B 23,900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   8,336 ㎡    107.5 m x   87.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階：店舗（フロア貸し）、３～６階：事務所（フロア貸し）、地下：自走式駐車場（容積率不算入）を想定。 ⑦有効率　  67.6 ％
の理由		 店舗兼事務所の規模等から有効率は標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
3,450.00 
75.0 
2,587.50 
6,000 
15,525,000 		 12.0  186,300,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
3,450.00 
80.0 
2,760.00 
4,700 
12,972,000 		 12.0  155,664,000 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
3,000.00 
90.0 
2,700.00 
4,360 
11,772,000 		 10.0  117,720,000 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
5,000.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
23,900.00 
67.6 
16,147.50 

75,585,000 		 812,844,000 
0 
⑨年額支払賃料     75,585,000 円　×　12ヶ月　＝　     907,020,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  16,147.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　 120 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      36,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       907,020,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      36,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    47,151,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 895,869,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       812,844,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       7,722,018 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  2,880,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        27,360 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     903,618,378 円　　　　（　       108,400 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,396 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,360 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島東 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 36,900,000 円  　　　　  6,150,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 141,453,000 円  　　　      943,020,000　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   64,717,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   52,275,000 円  　　　　  6,150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,150,000 円  　　　　  6,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,150,000 円  　　　　  6,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     307,645,000 円　（　　　　　　        36,906 円／㎡）　　（経費率　　  34.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　  23,900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 383,145,000 円  
（　　　　　        45,963 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 903,618,378 円      
②総費用 307,645,000 円      
③純収益　①－② 595,973,378 円      
④建物等に帰属する純収益 383,145,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 212,828,378 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 199,058,382 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,879 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,104,061,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     612,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島東 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市東区二葉の里三丁目３番２
 2400001274098-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
広島東 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島東 5-6 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　長瀬　正光   TEL.
鑑定評価額 7,770,000,000 円  １㎡当たりの価格 932,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市東区二葉の里３丁目３番２
｢二葉の里３－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 8,336  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(100,300)
台形
1.2:1		 事務所兼店舗

Ｓ6F1B		 中高層大規模事務所
ビル等が見られる商
業地域		 南西40m県道、東側道 水道、ガス、下水 広島

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 二葉の里土地区画整理事業区
域内		 街

路		 ４０ｍ県道　 交通

施設		 広島駅北西方

400m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ山陽新幹線北口前の区画整理地内一角を占め、店舗・事務所等の大規模画地が建ち並ぶ広島市都心商業圏の
核となる商業地の一つ。今後も同様に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    955,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    638,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、広島市都市圏の中核商業地一帯である。需要者は大手企業やデベロッパーが主体となる。駅北の
土地区画整理及び駅南の再開発を受け、当該標準地地価は新設以来この９年間で１８８．３％（年平均９．８％）も上
昇し、将来期待は地価に織り込み済みと言えるまで上昇しており、今後の不動産需給は徐々に均衡化していくものと予
測される。取引価格は画地規模によりまちまちで、取引の中心価格帯は把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃料の遅効性等により土地価格に見合う賃料が形成されていないため、比準価格より低位に試算された。一
方、比準価格は標準地同様の中心商業地に存する複数の取引価格から求めた実証的客観的な価格である。従って本件に
おいては、当該標準地の市場の実態をより反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、前年価格、指定基準地
価格からの変動率、市場の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    889,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東 5-3                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    910,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区は高齢化は進むものの直近５年間の人口
は概ね横這い。駅界隈に人口が集まる一方、
郊外地の人口が減少する二極化が進んでいる
。

当該地域の隣接地周辺でのホテル、マンショ
ン、病院等の建設の進捗は、当該地への需要
を底堅いものにしている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％ +2.4 ％
３　試算価格算定内訳 広島東 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 東２４Ｋ４
３
-344306		 広島市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
南10m、角地
近商

(100,400)
b 南２６Ｋ８
８
-368827		 広島市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東24.5m県
道、北東6m、
角地
近商
地区計画等
(100,400)
c 南２６Ｋ８
８
-368824		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,480)
d 中２５Ｔ４
３
-454331		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
839,266  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[  88.0]		 100
[ 105.0]
960,978 		 100
[  98.8]
972,650 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
972,000 
b (　           ) 
754,329  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
741,398 		 100
[  76.4]
970,416 
969,000 
c (　           ) 
1,029,119  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,062,051 		 100
[ 112.1]
947,414 
946,000 
d (　           ) 
1,040,788  		 100
[ 110.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
985,910 		 100
[ 105.4]
935,398 
934,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 隣地買収

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    955,000 円／㎡]  



広島東 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるので適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

917,470,413 
301,186,474 
616,283,939 
399,343,000 
216,940,939 		 （　0.9563）
207,460,620 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　  5,319,503,077 円　　　　（　    638,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島東 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 3,480.00 ＲＣ6F1B 24,910.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   8,336 ㎡    107.5 m x   87.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗として、上層部を事務所として想定。駐車場は、平面駐車場及び自走式地下駐車場とした。 ⑦有効率　  67.2 ％
の理由		 用途・規模から判定した共用部分のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
3,480.00 
70.0 
2,436.00 
6,300 
15,346,800 		 12.0  184,161,600 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
3,480.00 
80.0 
2,784.00 
5,000 
13,920,000 		 12.0  167,040,000 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
3,200.00 
90.0 
2,880.00 
4,139 
11,920,320 		 12.0  143,043,840 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場・機械室
5,150.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
24,910.00 
67.2 
16,740.00 

76,948,080 		 923,376,960 
0 
⑨年額支払賃料     76,948,080 円　×　12ヶ月　＝　     923,376,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  16,740.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  24,000 円／台　×　 115 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      33,120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       923,376,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      33,120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    47,824,848 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 908,672,112 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       923,376,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       8,772,081 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  2,760,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        26,220 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     917,470,413 円　　　　（　       110,061 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,139 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島東 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 38,460,000 円  　　　　  6,410,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 133,909,574 円  　　　      956,496,960　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   64,716,900 円  　　　査定額による
 建物　　　　　　　　　   54,485,000 円  　　　　  6,410,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,205,000 円  　　　　  6,410,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,410,000 円  　　　　  6,410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     301,186,474 円　（　　　　　　        36,131 円／㎡）　　（経費率　　  32.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　  24,910.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 399,343,000 円  
（　　　　　        47,906 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 917,470,413 円      
②総費用 301,186,474 円      
③純収益　①－② 616,283,939 円      
④建物等に帰属する純収益 399,343,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 216,940,939 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 207,460,620 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,887 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,319,503,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     638,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島東 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市東区二葉の里三丁目３番２
 2400001274098-0000
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備考