令和8年1月16日　提出 広島東 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -23 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 8,010,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区上温品２丁目１７７１番３２ ｢上温品２－３２－１７｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 広島 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 広島駅北東方 5.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道の西方背後を占める傾斜地勢の住宅団地であり、街路条件等に全般的に劣り、県道東方の住宅団地に比し市 場における需要は低迷が続く。当面、地価は微減基調を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区郊外部から安佐北区へ至る県道背後の丘陵部に造成された住宅団地を主体とする地域。市内及びそ の周辺に勤務する第１次取得者層が需要者の中心である。昭和４０年代に竣工した開発時期の古い団地であり、居住者 の高齢化が進み、背後に山林が迫り災害が懸念される傾斜地勢にある。２丁目地内は依然として市場取引の不振が続き 、中心価格帯を把握することは困難であるが、新築戸建物件は総額２，５００万円前後の水準が売行きの指標となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性を指向する当該住宅団地は自用目的の取引が主体である。賃貸共同住宅や貸家戸建の需要に乏しい市場性 のため、収益価格は試算しなかった。比準価格は上温品地区の住宅団地から取引事例を採用し、取引事例比較法を適用 して要因比較等を行い、市場性を反映した試算結果が得られた。よって、代表標準地との検討をふまえ、県道背後の公 的価格との均衡や低迷する市場動向にも留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [103.0] 100 [146.7] [100.0] 100 53,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期金利の上昇、円安進行によりインフレ懸 念が強まりつつある。区内の新設住宅着工戸 数は令和７年に入って貸家、分譲部門の減少 が著しい。 県道へ至る街路条件、街区の整然性に劣る傾 斜地勢の住宅団地であり、需要の弱含みが続 く。特に地域変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％