令和8年1月16日　提出 広島東 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -22 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 9,990,000 円  １㎡当たりの価格 62,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区尾長東３丁目９０１番３ ｢尾長東３－７－７－３｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 広島 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 広島駅北東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 道路勾配が急な住宅団地であり交通利便性に劣ることから、同一需給圏内の市場では選好性が劣後する。市場取 引が弱含みであるため、当面、地価は横ばい圏内で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区内のうち、幹線背後の丘陵部、傾斜部に開発された住宅地域。市内及びその周辺に勤務する第１次 取得者層が需要者の中心である。傾斜地勢が強く、団地内に商業施設、バス便が存しないため、周辺団地等に比し選好 性に劣る。近年、新築戸建物件の供給に乏しいが、同一需給圏の市場動向より総額３，０００万円～３，５００万円程 度の水準に実需が見られるものと推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は居住の快適性を指向し、自用目的の取引が主体である。賃貸住宅経営の参入動機に乏しく、経済合理性に見 合う賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は割愛した。比準価格の試算にあたり、周辺の傾斜部等より取 引事例を採用し取引事例比較法を適用した結果、市場性を反映した試算結果が得られた。よって、代表標準地との検討 をふまえ、区内における市場動向にも留意し、実証的な比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [103.0] 100 [125.8] [100.0] 100 62,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期金利の上昇、円安進行によりインフレ懸 念が強まりつつある。区内の新設住宅着工戸 数は令和７年に入って貸家、分譲部門の減少 が著しい。 特に地域変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％