令和8年1月16日　提出 広島東 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -21 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　横林　武   TEL.

鑑定評価額 7,790,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区中山中町１０８０番４ ｢中山中町２１－１５｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が見 られる丘陵地の住宅 地域 西4m市道 水道、ガス、下水 広島 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 広島駅北東方 3.6km 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の傾斜地に形成された住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、今後も現状の住環境を維 持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区内のうち、中山地区、戸坂地区、牛田地区等に存する丘陵部、傾斜部の住宅地域と判定した。主たる 需要者は、広島市都心部へ通勤する一次取得者層が中心であり、地縁的選好性も認められる。街路条件が劣る傾斜部の 既成住宅地域であるが、地価上昇が続く平坦部の住宅地域との比較による値頃感から需要は安定的に推移している。取 引の中心となる価格帯としては、新築戸建で３，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は丘陵部に小規模戸建住宅が多い住宅地域で、共同住宅等の収益物件は見られず、自己利用目的の取引が中心 であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。一方比準価格は同一需給圏内において成立した 現実の取引価格を比較検討することにより求められており取引実態を把握した実証的な試算価格である。従って、本件 では市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [103.0] 100 [121.8] [100.0] 100 64,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあり、不動産需要 は総じて堅調に推移しているが、国際情勢や 建築費の高騰、金利の動向等に注視する必要 がある。 県道背後の傾斜地の既存住宅地域であり、価 格形成に影響を及ぼす特段の地域変動要因は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％