令和8年1月16日　提出 広島中 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島中 9-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　高野　普吉   TEL.

鑑定評価額 196,000,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市中区江波南２丁目１４６２番９外 ｢江波南２－１０－３７｣ ②地積 　(㎡) 1,520   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中小規模の工場のほ かに住宅も見られる 工業地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 広島 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 広島駅南西方 6.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中区臨海部に位置し、都心や各種の利便施設にも比較的近いことから利便性の良い工業地域と判断される。今後 とも住宅用途への移行圧力を受けつつ製造系・物流系が併存する工業地域として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市の旧市内における臨海部の工場や物流施設等が建ち並ぶ工業地域及び住工混在地域の存するエリ アと認められる。需要者の中心は工場・倉庫等の建設を目的とする法人事業者である。近隣地域及びその周辺は旧来型 の熟成した工場地域であるが、生活利便性の良い立地条件から住宅移行圧力が強まってきている一方、圏域内の物流用 地需要の高まりの影響もみられる。市場における取引の中心価格帯は、画地規模も様々であるため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内で発生した代替性の高い工場地の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性 の高い価格である。一方、近隣地域は自用の工場等が中心で、賃貸物件は見られず賃貸借市場は形成されていない地域 であるため、収益還元法の適用は行えなかった。よって本件では比準価格を標準として、代表標準地との価格バランス 及び昨今の需給動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    148,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [100.0] 100 [120.6] [100.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰の影響が懸念されるなか、圏域内 不動産需要は底堅い購買欲や金融経済対策等 から堅調で、二極化を伴いつつも総じて地価 上昇傾向にある。 立地的に住宅地への移行圧力が強まりつつあ る中小工業地域であるが、圏域内の旺盛な物 流用地需要の影響も受けて地価は比較的強調 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％