鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
広島中 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 5-25

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　重谷　里志

TEL.

鑑定評価額

77,200,000 円

１㎡当たりの価格

441,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区宝町９番３２｢宝町９－３５｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 準防（その他）地区計画等駐車場整備地区 (90,400)
	1:2.5	事務所兼共同住宅ＲＣ7	中層の事務所、マンション等が混在する商業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	広島 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

広島駅南西方

2.0km

法令

規制

近商
(90,400)
準防
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

都心や大型商業施設に近接する立地にあり、令和４年のヒルトン広島開業などで不動産需要は高まっている。今
後も人口の都心回帰傾向を背景に、高層の共同住宅の建設が増加していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 261,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心市街地の周辺に所在する商業地域であり、特に価格牽連性が強いエリアを中区宝町、鶴見町、竹屋町
、昭和町周辺と判定した。近隣地域は幹線道路背後に位置し、大型商業施設に近接することから低層階を店舗や事務所
、上層階を共同住宅とする利用形態が多い。主な需要者は自用目的の法人や賃貸物件建設目的の投資家が想定され、不
動産市場の回復を背景に需要は旺盛である。土地の規模や条件は均一ではなく、中心となる価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い事例を中心に求められており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は事務所
付共同住宅の建設を想定した理論的な価格であるが、建築費を含む元本価格の上昇に見合う賃料水準が得られず、低位
となった。実際の取引市場では代替競争不動産との比較の観点から価格形成される傾向が強いことより、本件では比準
価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 461,000 円／㎡

[107.2]
100

100
[100.0]

100
[112.1]

[100.0]
100

441,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    421,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口の増加や緩やかな景気回復を背景に
全般的な地価は上昇基調にあるが、建築費や
金利の上昇が不動産市場に与える影響に留意
する必要がある。

大型商業施設に近く利便性良好な立地にある
ことから共同住宅の需要も旺盛であり、近隣
地域内の社宅跡地では分譲マンションの建設
が進んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２５Ｔ８８ -458804	広島市中区		貸家建付地	（　）	台形	北西39m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,700)
b	中２５Ｋ８８ -358805	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		近商地区計画等 (100,400)
c	中２４Ｋ８８ -348804	広島市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,400)
d	中２６Ｋ０１ -360110	広島市中区		建付地	（　）	正方形	西8m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,400)
e	中２６Ｋ０１ -360104	広島市中区		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 429,467	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 97.0]	643,884	100 [ 143.1]	449,954	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	450,000
b	(　 ) 502,364	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	521,454	100 [ 116.7]	446,833		447,000
c	(　 ) 409,717	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	432,661	100 [ 100.0]	432,661		433,000
d	(　 ) 434,755	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	443,450	100 [ 98.0]	452,500		453,000
e	(　 ) 383,292	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	398,624	100 [ 88.9]	448,396		448,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 450,000 円／㎡]

広島中 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,217,837	5,004,210	12,213,627	10,255,700	1,957,927	（　0.9548） 1,869,429	（ 4.1 - 0.0 ） 4.1％
	⑧収益価格	45,595,829 円　　　　（　 261,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	95.00	ＲＣ7	665.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	175 ㎡	8.2 m x 21.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所フロア貸し、２階以上は単身者用共同住宅（ワンルームタイプ：各戸約３０㎡）

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	95.00	80.0	76.00	2,750	209,000	10.0	2,090,000
							0.0	0
2～ 7	住宅	95.00	95.0	90.25	2,394	216,059	3.0	648,177
							0.0	0
～

～

～

計		665.00	92.9	617.50		1,505,354		5,979,062
								0

⑨年額支払賃料	1,505,354 円　×　12ヶ月　＝　 18,064,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 617.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,064,248 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 903,212 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,161,036 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,979,062 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,801 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,217,837 円　　　　（　 98,388 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,394 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	966,000 円	161,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,167,710 円	18,064,248　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 180,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,368,500 円	161,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	非計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,004,210 円　（　　　　　　 28,595 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9548

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	161,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 665.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0585 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,255,700 円（　　　　　 58,604 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,217,837 円
②総費用	5,004,210 円
③純収益　①－②	12,213,627 円
④建物等に帰属する純収益	10,255,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,957,927 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,869,429 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,682 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,595,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 261,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 5-25　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区宝町９番３２	2400000232527-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
広島中 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 5-25

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　塩田　睦大

TEL.

鑑定評価額

77,000,000 円

１㎡当たりの価格

440,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区宝町９番３２｢宝町９－３５｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 準防（その他）地区計画等駐車場整備地区 (90,400)
	1:2.5	事務所兼共同住宅ＲＣ7	中層の事務所、マンション等が混在する商業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	広島 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

広島駅南西方

2.0km

法令

規制

近商
(90,400)
準防
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

商業施設が近接の事務所、マンション等が混在する商業地域である。都心接近性及び生活利便性が良好な地域の
ため、周辺には賃貸マンションも見られる。今後も住商混在地域として現状維持で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 449,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 251,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市中区及び広島市中心部周辺の商業地域の存する圏域であると判定した。需要者は、店舗兼共同住
宅等の建設を目的とする法人、規模の大きい土地についてはマンションの開発業者等が考えられる。幹線道路背後に位
置し、周辺には大型商業施設も立地することから、交通利便性、生活利便性ともに高い地域であり、需要は底堅く地価
は上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯は、取引される用途や規模等にばらつきがあり、見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中層の事務所、マンション等が混在する商業地域で、自己使用目的の取引も多く見られ、賃料収入による
収益性が必ずしも重視される地域ではなく、土地価格に見合う賃料水準が未形成のため、収益価格は低位に求められた
。比準価格は、対象標準地周辺及び近隣地域内の事例を採用しており、実証的な価格として規範性は高い。よって、比
準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡等に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 461,000 円／㎡

[107.2]
100

100
[100.0]

100
[112.1]

[100.0]
100

441,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中区の人口は微増傾向で都心回帰傾向にある
が、土地取引は供給不足にある。中心部のオ
フィス、ホテル、マンション用地いずれも需
要は堅調である。

商業施設が近接する利便性の高い住商混在地
域で、概ね静態的な地域であるため、地域に
特段の変動要因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２５Ｔ８８ -458806	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,480)
b	中２５Ｋ８８ -358805	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		近商地区計画等 (100,400)
c	中２５Ｋ６４ -356401	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北8m市道、東8m、角地		商業地区計画等 (100,400)
d	中２４Ｋ８８ -348804	広島市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 386,922	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	396,208	100 [ 90.9]	435,872	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	436,000
b	(　 ) 502,364	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	521,454	100 [ 116.7]	446,833		447,000
c	(　 ) 626,118	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	615,385	100 [ 128.8]	477,783		478,000
d	(　 ) 409,717	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	432,661	100 [ 100.0]	432,661		433,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 449,000 円／㎡]

広島中 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,858,463	4,909,002	11,949,461	10,064,600	1,884,861	（　0.9548） 1,799,665	（ 4.1 - 0.0 ） 4.1％
	⑧収益価格	43,894,268 円　　　　（　 251,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	95.00	ＲＣ7	665.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	175 ㎡	8.2 m x 21.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：事務所、２階以上：１Ｋ（専有面積３０㎡程度）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	95.00	80.0	76.00	2,792	212,192	10.0	2,121,920
							0.0	0
2～ 7	住宅	95.00	95.0	90.25	2,330	210,283	3.0	630,849
							0.0	0
～

～

～

計		665.00	92.9	617.50		1,473,890		5,907,014
								0

⑨年額支払賃料	1,473,890 円　×　12ヶ月　＝　 17,686,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 617.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に共益費を含めて査定している
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,686,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 884,334 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,802,346 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,907,014 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,117 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,858,463 円　　　　（　 96,334 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,336 円/㎡　月額支払賃料（　 2,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	948,000 円	158,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,122,402 円	17,686,680　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,343,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,909,002 円　（　　　　　　 28,051 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9548

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 665.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0585 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,064,600 円（　　　　　 57,512 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,858,463 円
②総費用	4,909,002 円
③純収益　①－②	11,949,461 円
④建物等に帰属する純収益	10,064,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,884,861 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,799,665 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,284 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,894,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 251,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 5-25　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区宝町９番３２	2400000232527-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考