別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
広島中 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-22 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　八尾井　誠司   TEL.
鑑定評価額 1,020,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区大手町３丁目１番１１外
｢大手町３－１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 674  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,900)

1:3		 事務所兼車庫

Ｓ10		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 東40m国道、背面道 水道、ガス、下水 広島

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       675 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 広島駅南西方

2.5km		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 都心部の中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。老朽化建物の建替えが散見される程度で今後も現状
の商環境を維持するものと予測する。希少性の高さから需要は強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
その他の地域・地区等　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,540,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,070,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心部の幹線沿いに業務・商業機能が高度に集積する商業地域。需要者は事務所、店舗、宿泊施設等の
開発目的の法人のほか、収益不動産を取得する不動産会社及び機関投資家である。鯉城通りは、オフィスビル、商業施
設、ホテル等が立地し、交通利便性に優れ、都心機能を担う幹線であることから希少性と強い取得需要により、従来水
準を上回る取引価格もみられるなど、地価は上昇基調にある。取引規模や価格帯は多様で、中心価格帯は特定し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は都心部幹線沿いの規範性の高い取引事例を中心に試算しており、市場性を的確に反映した実証的価格として
説得力が高い。一方、収益価格は貸店舗・事務所ビルを想定して算定したものであるが、将来予測において保守的な前
提を採用せざるを得ず、結果として低位に試算された。以上を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格
を比較考量したうえで、代表標準地との整合性、前年価格及び地域的価格バランスに留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,310,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[172.9]		 [107.1]
100		 1,520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中区の人口は都心回帰により増加傾向、金利
上昇や建築費高騰の影響がみられるが、供給
は限定的であり、都心部を中心に需要は堅調
に推移している。

幹線沿いに中高層の事務所ビル、ホテル等が
建ち並ぶ都心部の商業地域であり、希少性の
高さから需要は堅調であるが、特段の変動要
因は見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +73.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２６Ｋ６
３
-366304		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
b 中２６Ｋ６
４
-366404		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,696)
c 中２６Ｋ８
８
-368806		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北100m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
d 中２５Ｔ６
３
-456306		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,705,460  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,732,747 		 100
[ 122.8]
1,411,032 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　   +5.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
1,510,000 
b (　           ) 
1,080,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,099,465 		 100
[  77.0]
1,427,877 
1,530,000 
c (　           ) 
1,270,115  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.0]
1,461,522 		 100
[  99.9]
1,462,985 
1,570,000 
d (　           ) 
2,312,042  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,462,325 		 100
[ 163.2]
1,508,778 
1,620,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +49.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,540,000 円／㎡]  



広島中 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

184,722,199 
61,303,384 
123,418,815 
91,728,000 
31,690,815 		 （　0.9331）
29,570,699 		 （  4.1 -  0.0 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    721,236,561 円　　　　（　  1,070,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 510.00 ＲＣ11 5,610.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   900 ％   674 ㎡     15.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３Ｆ以上事務所（フロア貸し）タワー型機械式駐車場付きの高層ビル ⑦有効率　  74.1 ％
の理由		 用途・規模等から、ほぼ標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
510.00 
70.0 
357.00 
5,020 
1,792,140 		 10.0  17,921,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
510.00 
70.0 
357.00 
3,970 
1,417,290 		 10.0  14,172,900 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
510.00 
75.0 
382.50 
3,660 
1,399,950 		 6.0  8,399,700 
0.0  0 

 6～ 8		 事務所
510.00 
75.0 
382.50 
3,460 
1,323,450 		 6.0  7,940,700 
0.0  0 

 9～11		 事務所
510.00 
75.0 
382.50 
3,300 
1,262,250 		 6.0  7,573,500 
0.0  0 

計
5,610.00 
74.1 
4,156.50 

15,166,380 		 103,836,000 
0 
⑨年額支払賃料     15,166,380 円　×　12ヶ月　＝　     181,996,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,156.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       181,996,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,669,828 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 183,726,732 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       103,836,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         986,442 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    950,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         9,025 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     184,722,199 円　　　　（　       274,069 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,062 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,020 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,640,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 29,009,484 円  　　　      193,396,560　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,533,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,240,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,440,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,440,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　非計上
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      61,303,384 円　（　　　　　　        90,955 円／㎡）　　（経費率　　  33.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9331    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,440,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   5,610.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0585 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 91,728,000 円  
（　　　　　       136,095 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 184,722,199 円      
②総費用 61,303,384 円      
③純収益　①－② 123,418,815 円      
④建物等に帰属する純収益 91,728,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,690,815 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,570,699 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       43,873 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    721,236,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,070,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区大手町三丁目１番１１
 2400000212728-0000
2 　広島市中区大手町三丁目１番１２
 2400000212729-0000
3 　広島市中区大手町三丁目１番２０
 2400000212737-0000
4 　広島市中区大手町三丁目１番３５
 2400000212751-0000
5 　広島市中区大手町三丁目１番３６
 2400001000465-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
広島中 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-22 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　横林　武   TEL.
鑑定評価額 1,020,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,510,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区大手町３丁目１番１１外
｢大手町３－１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 674  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,900)

1:3		 事務所兼車庫

Ｓ10		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 東40m国道、背面道 水道、ガス、下水 広島

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       675 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 広島駅南西方

2.5km		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層のオフィスビル等が建ち並ぶ広島市都心部の商業地域であり、当面は現状を維持しつつ推移し、地価は上
昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
その他の地域・地区等　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,540,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島市都心部の商業地域一帯と判定した。主たる需要者としては、資金力を有する県内外の法人、機関投
資家等が想定される。都心のオフィス街に位置し良好なオフィス需要が認められるとともに、観光にも好立地であるた
め宿泊需要も認められ、ホテル開発への投資意欲も堅調である。需要の中心となる価格帯については、取引される画地
規模等によりばらつきがあり、また取引の個別性も強いため、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地周辺に位置する取引事例を比較検討して求めており、市場性を反映した規範性の高い試算価格で
ある。一方、収益価格は理論的な価格であるが、賃料の保守性、遅行性等により上昇傾向にある土地価格に見合った賃
料水準が十分に形成されておらず、低位に試算されたと思料する。従って、本件では市場実態を反映した比準価格を標
準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,310,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[174.9]		 [107.1]
100		 1,510,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、不動産需要
は総じて堅調に推移しているが、国際情勢や
建築費の高騰、金利の動向等に注視する必要
がある。

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で
あり、価格形成に影響を及ぼす特段の地域変
動要因は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２６Ｋ６
４
-366406		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m市道、
北8m、角地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,663)
b 中２６Ｋ６
４
-366404		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,696)
c 中２５Ｋ６
４
-356402		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北100m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
d 中２５Ｋ８
８
-358802		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北53.8m県道、
西27.1m、
角地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,240,314  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,151,237 		 100
[  81.2]
1,417,780 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　   +5.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
1,520,000 
b (　           ) 
1,080,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,099,465 		 100
[  77.8]
1,413,194 
1,510,000 
c (　           ) 
1,618,053  		 100
[ 120.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,433,325 		 100
[  99.0]
1,447,803 
1,550,000 
d (　           ) 
1,207,547  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 108.0]
1,233,440 		 100
[  83.8]
1,471,885 
1,580,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 隣地買収

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,540,000 円／㎡]  



広島中 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

180,354,517 
60,229,980 
120,124,537 
90,454,000 
29,670,537 		 （　0.9331）
27,685,578 		 （  4.1 -  0.0 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    675,258,000 円　　　　（　  1,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 500.00 ＲＣ11 5,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   900 ％   674 ㎡     15.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗、３～１１階事務所（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  74.5 ％
の理由		 この種の建物として標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
70.0 
350.00 
5,256 
1,839,600 		 10.0  18,396,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
500.00 
75.0 
375.00 
4,100 
1,537,500 		 10.0  15,375,000 
0.0  0 

 3～11		 事務所
500.00 
75.0 
375.00 
3,380 
1,267,500 		 6.0  7,605,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,500.00 
74.5 
4,100.00 

14,784,600 		 102,216,000 
0 
⑨年額支払賃料     14,784,600 円　×　12ヶ月　＝　     177,415,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       177,415,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,440,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 179,374,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       102,216,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         971,052 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    950,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         9,025 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     180,354,517 円　　　　（　       267,588 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,256 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,520,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 28,322,280 円  　　　      188,815,200　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,477,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,070,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,420,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,420,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　非計上
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      60,229,980 円　（　　　　　　        89,362 円／㎡）　　（経費率　　  33.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9331    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,420,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   5,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0585 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 90,454,000 円  
（　　　　　       134,205 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 180,354,517 円      
②総費用 60,229,980 円      
③純収益　①－② 120,124,537 円      
④建物等に帰属する純収益 90,454,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,670,537 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,685,578 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,077 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    675,258,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区大手町三丁目１番１１
 2400000212728-0000
2 　広島市中区大手町三丁目１番１２
 2400000212729-0000
3 　広島市中区大手町三丁目１番２０
 2400000212737-0000
4 　広島市中区大手町三丁目１番３５
 2400000212751-0000
5 　広島市中区大手町三丁目１番３６
 2400001000465-0000
6 　
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備考