鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
広島中 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 5-8

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　仲野　亮太

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

483,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区南竹屋町２番２８｢南竹屋町２－３５｣				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:3	事務所兼住宅ＲＣ5	中層の事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域	北40m国道	水道、ガス、下水	広島 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

広島駅南西方

2.3km

法令

規制

近商
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

国道２号沿いの商業地域に所在する。地域的に大きな変動要因はないものの、周辺ではマンションの立地も認め
られ、背後地を含めて宅地需要は堅調である。当面、地価は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 493,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 313,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中区を中心に、隣接区も含む幹線道路沿い及びその背後の商業地域一円である。主たる需要者は事務所
併用住宅等での取得を目的とする法人や個人等であるが、事業用として自用での利用も想定される。道路幅員や系統連
続性の関係で車両の交通量も多く、商業地としての需要は高く、需要は安定的に推移している。取引される画地規模に
ばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯はまちまちであり、一定の傾向は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は事務所、店舗併用住宅等が存する幹線沿いの商業地域である。比準価格は、市場における流通性の観点か
ら、類似性の高い取引事例を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は、賃貸経営の収益性を示しているが、
当地域では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、やや低位に求められた。本件では、市場実態を反映する比
準価格を中心に、収益価格は比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 344,000 円／㎡

[104.4]
100

100
[100.0]

100
[ 74.5]

[100.0]
100

482,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    461,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界情勢の不安定化等により、建築費などの
物価上昇の影響を受けつつも、地価は安定的
に推移している。中区でも同様の状況である
。

成熟した国道沿いの商業地域であり、一部建
物の更新など見受けられるほか、地域内に格
別の変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２６Ｋ０１ -360108	広島市中区		建付地	（　）	不整形	北東36.2m県道、南8m、二方路		近商 (100,300)
b	中２６Ｋ０１ -360104	広島市中区		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,400)
c	南２５Ｔ０３ -450353	広島市南区		建付地	（　）	不整形	北東39m国道、北西5.5m、角地		近商 (96,300)
d	中２５Ｔ８８ -458806	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,480)
e	中２５Ｋ６３ -356306	広島市中区		更地	（　）	長方形	北西30m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 407,919	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	455,909	100 [ 92.2]	494,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	494,000
b	(　 ) 383,292	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	398,624	100 [ 80.8]	493,347		493,000
c	(　 ) 426,453	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	432,793	100 [ 86.5]	500,339		500,000
d	(　 ) 386,922	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	396,208	100 [ 80.8]	490,356		490,000
e	(　 ) 410,826	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	435,065	100 [ 87.6]	496,650		497,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 493,000 円／㎡]

広島中 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,806,454	5,357,531	13,448,923	10,637,900	2,811,023	（　0.9548） 2,683,965	（ 4.1 - 0.0 ） 4.1％
	⑧収益価格	65,462,561 円　　　　（　 313,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	160.00	Ｓ5	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	209 ㎡	8.5 m x 24.4 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所フロア貸し、２階以上は単身者用共同住宅（ワンルームタイプ：各戸約３０㎡）

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	160.00	80.0	128.00	2,888	369,664	10.0	3,696,640
							0.0	0
2～ 5	住宅	160.00	95.0	152.00	2,095	318,440	3.0	955,320
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	92.0	736.00		1,643,424		7,517,920
								0

⑨年額支払賃料	1,643,424 円　×　12ヶ月　＝　 19,721,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 736.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,721,088 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 986,054 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,735,034 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,517,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,420 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,806,454 円　　　　（　 89,983 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,095 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,002,000 円	167,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,366,531 円	19,721,088　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 235,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,419,500 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	非計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,357,531 円　（　　　　　　 25,634 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9548

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0585 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,637,900 円（　　　　　 50,899 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,806,454 円
②総費用	5,357,531 円
③純収益　①－②	13,448,923 円
④建物等に帰属する純収益	10,637,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,811,023 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,683,965 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,462,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 313,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区南竹屋町２番２８	2400000275304-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
広島中 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 5-8

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　津守　栄治

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

481,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区南竹屋町２番２８｢南竹屋町２－３５｣				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:3	事務所兼住宅ＲＣ5	中層の事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域	北40m国道	水道、ガス、下水	広島 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

広島駅南西方

2.3km

法令

規制

近商
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの商業地域で築古複合ビルと築浅店舗が混在する。テナントの入替えは少なく商況は活性傾向にあり当
面は現状で推移するものと思料されるが今後はマンションへの転用も予測される。

(3)最有効使用の判定

事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 488,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 329,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市中区の都心周辺商業地域を中心とする圏域である。需要者は店舗事務所兼共同住宅等の用地取得を
目的とする法人企業または不動産会社である。幹線道路沿いの商業地域で中層の複合ビルを中心に低層階は店舗事務所
としての利用が進む。自動車交通量が多いため商業背後地はやや広く顧客吸引力が認められるが上層階の住戸賃貸に着
目した引合いも認められ近年はマンション需要も高い。土地の実勢価格は坪当たり１５０万超程度と推認される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似する都心周辺の商業地域の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の
高い試算価格である。一方、テナントビルは多く存しているものの、賃貸経営の不確実性から適正利回りに相応する投
資採算性を得ることが困難と予想され収益価格はやや低位に試算された。以上から本件では収益価格は勘案するに留め
て比準価格を標準とし、代表標準地等との均衡や需給動向を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 344,000 円／㎡

[104.4]
100

100
[100.0]

100
[ 74.5]

[100.0]
100

482,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費高騰や建築期間長期化による抑制要因
があり立地環境による需給格差も大きいが総
体的に投資購入マインドは高く不動産需要は
総じて高い。

新たな開発や新築等の動きは見られず地域は
静態的であるが商況の上昇やマンション需要
の高まりで圏域の活性化が窺える。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２６Ｋ０１ -360108	広島市中区		建付地	（　）	不整形	北東36.2m県道、南8m、二方路		近商 (100,300)
b	中２６Ｋ０１ -360104	広島市中区		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,400)
c	中２５Ｋ８８ -358813	広島市中区		更地	（　）	長方形	西30m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	中２５Ｋ８８ -358805	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		近商地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 407,919	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	455,909	100 [ 93.1]	489,698	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	490,000
b	(　 ) 383,292	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	398,624	100 [ 81.7]	487,912		488,000
c	(　 ) 332,687	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	382,220	100 [ 80.1]	477,179		477,000
d	(　 ) 502,364	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	521,454	100 [ 104.8]	497,571		498,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 488,000 円／㎡]

広島中 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり適用が困難のため採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,785,285	5,320,904	13,464,381	10,510,500	2,953,881	（　0.9548） 2,820,366	（ 4.1 - 0.0 ） 4.1％
	⑧収益価格	68,789,415 円　　　　（　 329,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	160.00	Ｓ5	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	209 ㎡	8.5 m x 24.4 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所（部屋貸し）２階～５階住宅（１ＤＫ・平均専有面積３０㎡程度）

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

エレベータ・廊下等の共用部分を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	160.00	80.0	128.00	2,850	364,800	10.0	3,648,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	160.00	95.0	152.00	2,100	319,200	3.0	957,600
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	92.0	736.00		1,641,600		7,478,400
								0

⑨年額支払賃料	1,641,600 円　×　12ヶ月　＝　 19,699,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 736.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,699,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 984,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,714,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,478,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,045 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,785,285 円　　　　（　 89,882 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,105 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	990,000 円	165,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,363,904 円	19,699,200　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 234,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,402,500 円	165,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,320,904 円　（　　　　　　 25,459 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9548

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	165,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0585 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,510,500 円（　　　　　 50,289 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,785,285 円
②総費用	5,320,904 円
③純収益　①－②	13,464,381 円
④建物等に帰属する純収益	10,510,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,953,881 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,820,366 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,495 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,789,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 329,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区南竹屋町２番２８	2400000275304-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考