鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
広島中 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 5-5

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　西野　誠

TEL.

鑑定評価額

306,000,000 円

１㎡当たりの価格

938,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区鉄砲町６番５｢鉄砲町６－７｣				②地積　(㎡)	326 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1:2.5	事務所、店舗兼車庫ＲＣ7F1B	中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南10m市道	水道、ガス、下水	広島 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

広島駅南西方

1.2km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、都心の商業地域で事務所に加えホテル・マンションでの利用も見られる。今後はその立地の優位性か
ら有効利用が進行していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 954,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 662,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島都心部とその近郊の商業地域であり、店舗・事務所ビル・併用住宅などが分布する地域一帯である
。需要者は自社ビルの取得や賃貸事業を行う法人、マンション分譲を目的とする開発業者、ホテル事業者が中心である
。都心への近接性から店舗・事務所・マンション・ホテルなど多様な需要が堅調である反面、供給は限られ地価は上昇
基調にある。取引は個別性が強く規模や価格帯に幅があり、共通する中心価格帯は把握し難い状況となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域における実際の取引に基づいて試算したものであり、市場動向を最も的確に反映
した実証的な価格である。他方、収益価格は不動産の経済価値の本質たる収益性を反映した価格であるが、賃料の遅行
性や保守的な数値の採用により低めに算定された。以上から、本件では説得力に優れる比準価格を標準とし、収益価格
を比較考量したうえで、代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 781,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[ 87.0]

[100.0]
100

940,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    885,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかな回復基調にあるが、経済
・物価動向の不確実性の高まりや金利の上昇
傾向から、不動産市場に警戒感が若干見えつ
つある。

都心近くの幹線背後の商業地域で、利便性と
高容積率を背景に事務所のほか、ホテル・マ
ンション用地としての利用も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２６Ｋ６３ -366302	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東8m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,480)
b	中２６Ｋ６４ -366401	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、北8m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,500)
c	中２６Ｋ６４ -366404	広島市中区		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,696)
d	中２６Ｋ６４ -366406	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、北8m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,663)
e	中２５Ｋ４３ -354303	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,124,654	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,196,869	100 [ 129.0]	927,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	928,000
b	(　 ) 1,516,610	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,413,205	100 [ 146.0]	967,949		968,000
c	(　 ) 1,080,025	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,099,465	100 [ 117.3]	937,310		937,000
d	(　 ) 1,240,314	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,151,237	100 [ 117.3]	981,447		981,000
e	(　 ) 907,497	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,042,988	100 [ 101.4]	1,028,588		1,030,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +46.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 954,000 円／㎡]

広島中 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,792,637	15,433,983	34,358,654	25,326,000	9,032,654	（　0.9555） 8,630,701	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	215,767,525 円　　　　（　 662,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	255.00	ＲＣ6	1,530.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	326 ㎡	11.7 m x 28.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～６Ｆ事務所、各フロア貸しの店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 75.8 ％
の理由

用途別の共用部分等を考慮した為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	255.00	55.0	140.25	4,500	631,125	12.0	7,573,500
							0.0	0
2～ 6	事務所	255.00	80.0	204.00	3,639	742,356	6.0	4,454,136
							0.0	0
～

～

～

計		1,530.00	75.8	1,160.25		4,342,905		29,844,180
								0

⑨年額支払賃料	4,342,905 円　×　12ヶ月　＝　 52,114,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,160.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,114,860 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,605,743 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,509,117 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,844,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 283,520 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,792,637 円　　　　（　 152,738 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,657 円/㎡　月額支払賃料（　 3,639 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,412,000 円	402,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,253,783 円	52,114,860　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,547,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,417,000 円	402,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	402,000 円	402,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	402,000 円	402,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	非計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,433,983 円　（　　　　　　 47,344 円／㎡）　　（経費率　　 31.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9555

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	402,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,530.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,326,000 円（　　　　　 77,687 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,792,637 円
②総費用	15,433,983 円
③純収益　①－②	34,358,654 円
④建物等に帰属する純収益	25,326,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,032,654 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,630,701 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 215,767,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 662,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区鉄砲町６番５	2400000233524-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
広島中 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 5-5

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　津守　栄治

TEL.

鑑定評価額

306,000,000 円

１㎡当たりの価格

938,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区鉄砲町６番５｢鉄砲町６－７｣				②地積　(㎡)	326 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1:2.5	事務所、店舗兼車庫ＲＣ7F1B	中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南10m市道	水道、ガス、下水	広島 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

広島駅南西方

1.2km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

広島市中心部に近い商業エリアにあって中小規模の小売飲食店舗、事務所、共同住宅等が混在する。今後も現状
の環境で推移するものと思料されるが、ホテル等を含めた多用途の土地利用が進むものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 954,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 649,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市中心エリアの商業地域を中心とする圏域である。需要者は店舗事務所ホテル等の用地取得を目的と
する法人が中心である。中心市街地に存する多用途商業地域で中高層ビルに店舗、事務所、共同住宅等が立地する。核
となる店舗はないが周辺オフィス街からの回遊性も優れるため高い顧客吸引力を有し、近年高まっているホテル用地の
適地としても引合いが認められる。土地の実勢価格の把握は困難であるが坪当たり３００万円超程度と推認される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似する商業地域の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高い試算価
格である。一方、多用途商業地域でテナントビルは多く存しているものの、賃貸経営の不確実性から適正利回りに相応
する投資採算性を得ることが困難と予想され、収益価格はやや低位に試算された。以上から本件では収益価格は勘案す
るに留めて比準価格を標準とし、代表標準地等との均衡や需給動向を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 781,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[ 87.0]

[100.0]
100

940,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費高騰や建築期間長期化による抑制要因
があり立地環境による需給格差も大きいが総
体的に投資購入マインドは高く不動産需要は
総じて高い。

新たな開発や新築等の動きは見られず地域は
静態的であるが商況の上昇やホテル需要の高
まりで圏域の活性化が窺える。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２６Ｋ６３ -366302	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東8m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,480)
b	中２５Ｔ４３ -454331	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
c	中２５Ｔ４３ -454333	広島市中区		建付地	（　）	不整形	北10m市道、東6m、二方路		商業地区計画等 (100,500)
d	中２５Ｔ４３ -454332	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ整形	西8m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,124,654	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,196,869	100 [ 127.2]	940,935	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	941,000
b	(　 ) 1,040,788	100 [ 110.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	985,910	100 [ 100.0]	985,910		986,000
c	(　 ) 608,174	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	745,550	100 [ 81.3]	917,036		917,000
d	(　 ) 835,144	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	952,246	100 [ 98.0]	971,680		972,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +38.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	隣地買収	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	隣地買収	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 954,000 円／㎡]

広島中 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり適用が困難のため採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,284,713	15,884,888	35,399,825	26,334,000	9,065,825	（　0.9342） 8,469,294	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	211,732,350 円　　　　（　 649,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	255.00	ＲＣ6	1,530.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	326 ㎡	11.7 m x 28.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（部屋貸し）２階～６階事務所（部屋貸し）

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

エレベータ・廊下等の共用部分を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	255.00	60.0	153.00	4,700	719,100	12.0	8,629,200
							0.0	0
2～ 6	事務所	255.00	80.0	204.00	3,680	750,720	6.0	4,504,320
							0.0	0
～

～

～

計		1,530.00	76.7	1,173.00		4,472,700		31,150,800
								0

⑨年額支払賃料	4,472,700 円　×　12ヶ月　＝　 53,672,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,173.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,672,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,683,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,988,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,150,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 295,933 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,284,713 円　　　　（　 157,315 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,698 円/㎡　月額支払賃料（　 3,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,508,000 円	418,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,440,688 円	53,672,400　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,547,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,553,000 円	418,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	418,000 円	418,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	418,000 円	418,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,884,888 円　（　　　　　　 48,727 円／㎡）　　（経費率　　 31.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9342

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	418,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 1,530.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,334,000 円（　　　　　 80,779 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,284,713 円
②総費用	15,884,888 円
③純収益　①－②	35,399,825 円
④建物等に帰属する純収益	26,334,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,065,825 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,469,294 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,979 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211,732,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 649,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区鉄砲町６番５	2400000233524-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考