別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
広島中 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.
鑑定評価額 2,720,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区八丁堀１５番６外
｢八丁堀１５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 647  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1000)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層事務所、店舗
ビルが建ち並ぶ高度
商業地域		 南40m県道、背面道 水道、ガス、下水 広島

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 広島駅南西方

1.4km		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 広島都心部の金融機関や百貨店等が集積する中心的商業地域であり、周辺地区での再開発事業が順調に進捗して
おり、新たな商業エリアの熟成に一層の期待感が伺える。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
その他の地域・地区等　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八丁堀・紙屋町地区を中心とする商業地域一円である。需要者は地元法人のほか全国に支店を有する法人
又は機関投資家等が中心である。当地域は広島都心部の主要商業地域であり、周辺の再開発事業の進捗等への期待感や
稀少性の高い地域性から高値取引も見受けられる。取引の中心となる価格帯は、取引規模等によりバラつきがあり見出
し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、都心部の商業地域で生起した取引事例に基づき試算した客観的且つ実証的価格であり説得力がある。収益
価格は、標準地に最有効建物を想定して試算した理論的価格であるが、低水準な賃料推移が続く都心部のテナント市場
を背景に低位に試算された。よって本件では、市場実勢を的確に反映した比準価格を標準に、収益価格を斟酌し、代表
標準地との秤量的均衡及び地区間の価格バランス等を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,520,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.9]		 [108.2]
100		 4,210,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は円安による訪日客増加の一方で物
価高や原材料費等の高騰等で消費・投資動向
は停滞しているほか金利上昇等の下振れリス
クが懸念される。

広島都心部の幹線沿いに形成された集積度の
高い準高度商業地域である。周辺での再開発
の進捗の影響から今後への期待感が伺える。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２３Ｔ４
９
-494904		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南40m県道、
西16m、北6m、
三方路
商業
駐車付置義務
地区計画等
(100,900)
b 中２４Ｔ６
３
-446311		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東40m国道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
c 中２５Ｔ６
３
-456303		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m市道、
南西6m、角地
商業
地区計画等
(100,800)
d 中２６Ｋ６
３
-366303		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,480)
e 中２４Ｔ６
３
-446303		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,124,659  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
3,935,389 		 100
[  96.0]
4,099,364 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   +5.0

その他　    0.0

　　　[ 108.2]
　　　　 100
4,440,000 
b (　           ) 
2,863,900  		 100
[ 110.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,856,089 		 100
[  70.5]
4,051,190 
4,380,000 
c (　           ) 
2,483,268  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,550,774 		 100
[  71.7]
3,557,565 
3,850,000 
d (　           ) 
3,844,448  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,886,737 		 100
[  92.2]
4,215,550 
4,560,000 
e (　           ) 
2,549,554  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[  85.0]
3,324,682 		 100
[  87.0]
3,821,474 
4,130,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 隣地購入

 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,270,000 円／㎡]  



広島中 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

338,145,498 
127,470,084 
210,675,414 
128,336,000 
82,339,414 		 （　0.9371）
77,160,265 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　  1,978,468,333 円　　　　（　  3,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 450.00 ＲＣ14 6,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   1,000 ％   647 ㎡     16.0 m x   39.5 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４Ｆが店舗、５～１４Ｆが事務所フロア貸し。駐車場は立体駐車場（４０台）を想定。 ⑦有効率　  76.4 ％
の理由		 用途別の共用部分等を考慮した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
60.0 
270.00 
10,455 
2,822,850 		 12.0  33,874,200 
0.0  0 

 2～ 4		 店舗
450.00 
70.0 
315.00 
8,812 
2,775,780 		 12.0  33,309,360 
0.0  0 

 5～10		 事務所
450.00 
80.0 
360.00 
4,870 
1,753,200 		 12.0  21,038,400 
0.0  0 

11～14		 事務所
450.00 
80.0 
360.00 
4,383 
1,577,880 		 12.0  18,934,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,300.00 
76.4 
4,815.00 

27,980,910 		 335,770,920 
0 
⑨年額支払賃料     27,980,910 円　×　12ヶ月　＝　     335,770,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,815.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる為、非計上とする。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      16,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されている為、非計上とする。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       335,770,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      16,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    17,628,546 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 334,942,374 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       335,770,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,189,824 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,400,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        13,300 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     338,145,498 円　　　　（　       522,636 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,560 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,455 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,480,000 円  　　　　  2,080,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 70,514,184 円  　　　      352,570,920　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   22,635,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,680,000 円  　　　　  2,080,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,080,000 円  　　　　  2,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,080,000 円  　　　　  2,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     127,470,084 円　（　　　　　　       197,017 円／㎡）　　（経費率　　  37.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,080,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   6,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0617     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0444 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 128,336,000 円  
（　　　　　       198,355 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 338,145,498 円      
②総費用 127,470,084 円      
③純収益　①－② 210,675,414 円      
④建物等に帰属する純収益 128,336,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 82,339,414 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 77,160,265 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      119,259 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,978,468,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区八丁堀１５番６
 2400000250898-0000
2 　広島市中区八丁堀１５番７
 2400000250899-0000
3 　広島市中区八丁堀１５番１０
 2400000250902-0000
4 　広島市中区八丁堀１５番１１
 2400000250903-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
広島中 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　横林　武   TEL.
鑑定評価額 2,710,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区八丁堀１５番６外
｢八丁堀１５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 647  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1000)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層事務所、店舗
ビルが建ち並ぶ高度
商業地域		 南40m県道、背面道 水道、ガス、下水 広島

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 広島駅南西方

1.4km		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の事務所、店舗等が建ち並ぶ広島市の中心商業地域である。周辺地域において大規模な再開発が進んでおり
、当地域はさらに発展的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
その他の地域・地区等　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,030,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八丁堀、紙屋町地区を始めとする広島市の中心商業地域である。主たる需要者としては、資金力を有す
る県内外の法人、機関投資家等が想定される。広島市都心部の中心商業地域で、需要は旺盛であるが供給が限定的であ
り、周辺で進む再開発の効果もあって地価は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯については、取引される
画地規模等によりばらつきがあり、また取引の個別性も強いため、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広島市の中心商業地域に位置する取引事例を比較検討して求めており、市場性を反映した規範性の高い試算
価格である。一方、収益価格は理論的な価格であるが、賃料の保守性、遅行性等により上昇傾向にある土地価格に見合
った賃料水準が十分に形成されておらず、低位に試算されたと思料する。従って、本件では市場実態を反映した比準価
格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,520,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.7]		 [108.2]
100		 4,180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、不動産需要
は総じて堅調に推移しているが、国際情勢や
建築費の高騰、金利の動向等に注視する必要
がある。

周辺地域において再開発事業が進行しており
、商業繁華性の更なる向上が期待される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２５Ｋ４
３
-354301		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北40m県道、
西10m、角地
商業
地区計画等
(100,900)
b 中２５Ｔ６
３
-456301		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東10.7m市
道、北西6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,600)
c 中２４Ｔ６
３
-446303		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
d 中２３Ｔ４
９
-494904		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南40m県道、
西16m、北6m、
三方路
商業
駐車付置義務
地区計画等
(100,900)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,923,364  		 100
[ 120.0]		 [ 106.7]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 110.0]
3,236,108 		 100
[  83.0]
3,898,925 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   +5.0

その他　    0.0

　　　[ 108.2]
　　　　 100
4,220,000 
b (　           ) 
3,134,937  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.1]
3,704,279 		 100
[  91.0]
4,070,636 
4,400,000 
c (　           ) 
2,549,554  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[  85.0]
3,324,682 		 100
[  88.6]
3,752,463 
4,060,000 
d (　           ) 
4,124,659  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
3,935,389 		 100
[  97.0]
4,057,102 
4,390,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地買収
等
 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,270,000 円／㎡]  



広島中 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

323,882,415 
117,194,044 
206,688,371 
125,050,000 
81,638,371 		 （　0.9353）
76,356,368 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　  1,957,855,590 円　　　　（　  3,030,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 450.00 ＲＣ14 6,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   1,000 ％   647 ㎡     16.0 m x   39.5 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２Ｆ店舗、３～１４Ｆ事務所、タワーパーキング（４０台）を想定した。 ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 この種の建物として標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
60.0 
270.00 
10,495 
2,833,650 		 12.0  34,003,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
450.00 
70.0 
315.00 
8,700 
2,740,500 		 12.0  32,886,000 
0.0  0 

 3～14		 事務所
450.00 
80.0 
360.00 
4,900 
1,764,000 		 12.0  21,168,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,300.00 
77.9 
4,905.00 

26,742,150 		 320,905,800 
0 
⑨年額支払賃料     26,742,150 円　×　12ヶ月　＝　     320,905,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,905.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      16,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       320,905,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      16,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    16,885,290 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 320,820,510 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       320,905,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,048,605 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,400,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        13,300 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     323,882,415 円　　　　（　       500,591 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,495 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,300,000 円  　　　　  2,050,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 60,787,044 円  　　　      337,705,800　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   22,582,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,425,000 円  　　　　  2,050,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,050,000 円  　　　　  2,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,050,000 円  　　　　  2,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     117,194,044 円　（　　　　　　       181,135 円／㎡）　　（経費率　　  36.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 35 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,050,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   6,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0610     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0529 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 125,050,000 円  
（　　　　　       193,277 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 323,882,415 円      
②総費用 117,194,044 円      
③純収益　①－② 206,688,371 円      
④建物等に帰属する純収益 125,050,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 81,638,371 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 76,356,368 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      118,016 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,957,855,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,030,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区八丁堀１５番６
 2400000250898-0000
2 　広島市中区八丁堀１５番７
 2400000250899-0000
3 　広島市中区八丁堀１５番１０
 2400000250902-0000
4 　広島市中区八丁堀１５番１１
 2400000250903-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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40 　
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48 　
49 　
50 　
備考