別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
広島中 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 -10 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　高野　普吉   TEL.
鑑定評価額 705,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,080,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区上幟町７番８
｢上幟町７－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 653  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.5		 共同住宅

ＳＲＣ15		 高層マンションが建
ち並ぶ川沿いの住宅
地域		 西10m市道 水道、ガス、下水 広島

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 広島駅西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 緑地帯が整備されたリバーサイドに高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域で、都心接近性にも優ることからマン
ション適地としての需要は堅調な反面、供給は限定的なため地価は今後も強含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,080,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島市都心部周辺の生活利便性に恵まれたマンション適地である。需要者の中心は地元及び全国展開の大
手マンションデベロッパー等である。建築費高騰などから新規分譲価格は高止まり傾向にあるが、都心回帰傾向から売
れ行きは堅調で、開発素地の供給が限定的な反面、需要は根強く、地価は上昇基調にある。取引規模や立地条件、個別
性等がまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内で発生した代替性のある実際の取引事例から求めた試算価格であり、実証的で説得力に富み、
試算価格としての規範性は高いと思料される。一方、開発法による価格は新築分譲マンションの最近の市況動向を踏ま
えて方式適用したものでマンション開発事業の投資採算性を適切に反映している。結果として両試算価格は同額となっ
たので、この価格を重視し、マンション素地の需給動向等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰の影響が懸念されるなか、圏域内
不動産需要は底堅い購買欲や金融経済対策等
から堅調で、二極化を伴いつつも総じて地価
上昇傾向にある。

都心部周辺の住環境に優れるリバーサイドの
マンション適地で、纏まった土地の希少性は
高く、周辺に特段の変動は無いが、地価は比
較的強調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２５Ｋ６
３
-356302		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西10m市道、
北10m、角地
２住居
地区計画等
(80,300)
b 中２５Ｋ８
８
-358808		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南100m市道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
(100,800)
c 中２４Ｔ８
８
-448805		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西27.2m市道、
中間画地
商業

(100,500)
d 中２６Ｋ５
４
-365402		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
e 中２５Ｋ６
３
-356303		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
757,959  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
819,773 		 100
[  76.8]
1,067,413 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,070,000 
b (　           ) 
1,081,952  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[  94.8]
1,269,846 		 100
[ 112.1]
1,132,780 
1,130,000 
c (　           ) 
1,092,854  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,158,425 		 100
[ 107.0]
1,082,640 
1,080,000 
d (　           ) 
751,909  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 137.2]
563,384 		 100
[  54.7]
1,029,952 
1,030,000 
e (　           ) 
706,104  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
737,879 		 100
[  68.5]
1,077,196 
1,080,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 +37.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,080,000 円／㎡]  



広島中 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定して開発法を適用したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,429,284,106 
1,724,740,086 
10 
800,000 
3,842.87 
360,000 
4,680.24 
⑧開発法による価格 　　          704,544,020 円　　　　（　            1,080,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 -10　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
653 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  653.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
448.16 ㎡  4,680.24 ㎡  3,916.04 ㎡  764.20 ㎡  3,842.87 ㎡  ＲＣ・15F
 (    50 戸)
 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      68.6 ％）  （     716.7 ％）  （     599.7 ％）  （     117.0 ％）  （     82.11 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   21.0 ｍ

  31.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   10.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 800,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 類似地域内の分譲事例等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    800,000 円／㎡　　×　　     3,842.87 ㎡　　＝　　　　       3,074,296,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,074,296,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   360,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   374,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考にして査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    374,400 円／㎡　　×　　　   4,680.24 ㎡　　＝　　　　       1,752,281,856 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,074,296,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         307,429,600 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,059,711,456 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 9 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 11 ヶ月 
建築工事(1期目) 9 ヶ月  販売収入(1期目) 21 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 30 ヶ月  販売管理費(3期目) 32 ヶ月 
建築工事(3期目) 30 ヶ月  販売収入(3期目) 32 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 245,943,680 円  (      8 ％) ×　　0.8464  （     21 ヶ月） ＝　　          208,166,731 円 
販売総額(2期) 2,213,493,120 円  (     72 ％) ×　　0.7880  （     30 ヶ月） ＝　　        1,744,232,579 円 
販売総額(3期) 614,859,200 円  (     20 ％) ×　　0.7756  （     32 ヶ月） ＝　　          476,884,796 円 
収入合計 － － － － 2,429,284,106 円 
支出 建築工事費(1期) 350,456,371 円  (     20 ％) ×　　0.9310  （      9 ヶ月） ＝　　          326,274,881 円 
建築工事費(2期) 350,456,371 円  (     20 ％) ×　　0.8599  （     19 ヶ月） ＝　　          301,357,433 円 
建築工事費(3期) 1,051,369,114 円  (     60 ％) ×　　0.7880  （     30 ヶ月） ＝　　          828,478,862 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 138,343,320 円  (     45 ％) ×　　0.9163  （     11 ヶ月） ＝　　          126,763,984 円 
販売管理費(2期) 138,343,320 円  (     45 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　          118,020,686 円 
販売管理費(3期) 30,742,960 円  (     10 ％) ×　　0.7756  （     32 ヶ月） ＝　　           23,844,240 円 
支出合計 － － － － 1,724,740,086 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,429,284,106 円　　－　　　　　　        1,724,740,086 円　　＝　　　　　           704,544,020 円 

            1,080,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 広島中 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区上幟町７番８
 2400000220695-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
広島中 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 -10 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　津守　栄治   TEL.
鑑定評価額 705,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,080,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区上幟町７番８
｢上幟町７－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 653  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.5		 共同住宅

ＳＲＣ15		 高層マンションが建
ち並ぶ川沿いの住宅
地域		 西10m市道 水道、ガス、下水 広島

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 広島駅西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性に恵まれた幹線道路背後の高層共同住宅地域で地域内は新築等の動きは少なく特段の変動は見込まれない
。一方でマンション用地への潜在需要は高く新規供給が少ない分引合いが高まり地価は上昇傾向が予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,070,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島市都心周辺における共同住宅の存する圏域で需要者は地元または全国展開の大手開発業者が中心であ
る。建築費や資材が高騰する中にあるが都心回帰傾向が進み価格に転嫁し易い都心部のマンションは売れ行きが堅調に
推移しており、供給が少ない分需要は根強い状況にある。マンション用地の取引は取引当事者の取引事情が取引価格に
影響するため取引相場の把握は困難であるが土地の実勢価格は坪当たり３５０万円程度と推認される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似する取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高い試算価格である。
一方開発法による価格は、開発業者の投資採算性に着目した経済合理性の高い価格であり本件のようなマンション適地
の場合は需要者の観点から重視すべき価格である。本件では両試算価格が近似値となったがこれらの規範性を同等と判
断し、両価格の中庸値を中心に広域的な地価の均衡や需給動向を考慮の上鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰や建築期間長期化による抑制要因
があり立地環境による需給格差も大きいが総
体的に投資購入マインドは高く不動産需要は
総じて高い。

新たな開発や新築等の動きは見られず地域は
静態的であるが圏域の開発用地では高値取引
が目立ち不動産市場の活性化が窺える。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２５Ｋ８
８
-358802		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北53.8m県道、
西27.1m、
角地
商業

(100,600)
b 中２５Ｋ８
８
-358808		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南100m市道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
(100,800)
c 中２４Ｔ４
３
-444306		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南8m市道、
東5.9m、角地
商業
地区計画等
(100,500)
d 東２４Ｋ４
３
-344306		 広島市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
南10m、角地
近商

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,207,547  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 108.0]
1,233,440 		 100
[ 111.1]
1,110,207 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,110,000 
b (　           ) 
1,081,952  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[  94.8]
1,269,846 		 100
[ 114.2]
1,111,949 
1,110,000 
c (　           ) 
643,736  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
682,903 		 100
[  64.7]
1,055,491 
1,060,000 
d (　           ) 
839,266  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[  88.0]		 100
[ 105.0]
960,978 		 100
[  90.9]
1,057,182 
1,060,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,090,000 円／㎡]  



広島中 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり適用が困難のため採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定し開発法を適用したため収益還元法の適用は行わなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 対象標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,227,200,638 
1,529,514,172 
11 
750,000 
3,842.87 
330,000 
4,680.24 
⑧開発法による価格 　　          697,686,466 円　　　　（　            1,070,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 -10　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
653 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  653.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
448.16 ㎡  4,680.24 ㎡  3,916.04 ㎡  764.20 ㎡  3,842.87 ㎡  ＲＣ・15F
 (    50 戸)
 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      68.6 ％）  （     716.7 ％）  （     599.7 ％）  （     117.0 ％）  （     82.11 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   21.0 ｍ

  31.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   10.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 750,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 類似地域内における分譲事例等を比較検討して査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    750,000 円／㎡　　×　　     3,842.87 ㎡　　＝　　　　       2,882,152,500 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,882,152,500 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   339,900 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似する建物の建築費等を参考にして査定した。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    339,900 円／㎡　　×　　　   4,680.24 ㎡　　＝　　　　       1,590,813,576 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より認定。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,882,152,500 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         288,215,250 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,879,028,826 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 9 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 11 ヶ月 
建築工事(1期目) 9 ヶ月  販売収入(1期目) 21 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 30 ヶ月  販売管理費(3期目) 32 ヶ月 
建築工事(3期目) 30 ヶ月  販売収入(3期目) 32 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 230,572,200 円  (      8 ％) ×　　0.8331  （     21 ヶ月） ＝　　          192,089,700 円 
販売総額(2期) 2,075,149,800 円  (     72 ％) ×　　0.7704  （     30 ヶ月） ＝　　        1,598,695,406 円 
販売総額(3期) 576,430,500 円  (     20 ％) ×　　0.7571  （     32 ヶ月） ＝　　          436,415,532 円 
収入合計 － － － － 2,227,200,638 円 
支出 建築工事費(1期) 238,622,036 円  (     15 ％) ×　　0.9247  （      9 ヶ月） ＝　　          220,653,797 円 
建築工事費(2期) 238,622,036 円  (     15 ％) ×　　0.8477  （     19 ヶ月） ＝　　          202,279,900 円 
建築工事費(3期) 1,113,569,503 円  (     70 ％) ×　　0.7704  （     30 ヶ月） ＝　　          857,893,945 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 129,696,863 円  (     45 ％) ×　　0.9088  （     11 ヶ月） ＝　　          117,868,509 円 
販売管理費(2期) 129,696,863 円  (     45 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　          108,997,244 円 
販売管理費(3期) 28,821,525 円  (     10 ％) ×　　0.7571  （     32 ヶ月） ＝　　           21,820,777 円 
支出合計 － － － － 1,529,514,172 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,227,200,638 円　　－　　　　　　        1,529,514,172 円　　＝　　　　　           697,686,466 円 

            1,070,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 広島中 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区上幟町７番８
 2400000220695-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考