鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
広島中 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 -8

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　重谷　里志

TEL.

鑑定評価額

34,200,000 円

１㎡当たりの価格

236,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区吉島西１丁目６５０番２２｢吉島西１－１７－３１｣				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅、共同住宅の建ち並ぶ住宅地域	南6.4m市道	水道、ガス、下水	広島 4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６．４
ｍ市道　

交通

施設

広島駅南西方

4.1km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

良好な利便性を反映して住宅需要は堅調だが、地価や建築費の上昇に加えて金利の先高感も見込まれており、将
来的には戸建分譲における敷地面積の小規模化がさらに進んでいくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 241,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市中区南部の吉島地区に所在する住宅地域であり、特に価格牽連性の高いエリアを吉島西１～３丁目
、および吉島東１～３丁目と判定した。既成住宅地域で街路の幅員や系統に劣る地域も含まれるが、都心や利便施設へ
の接近性に優れることから需要は底堅く推移している。主な需要者は広島市内に通勤する一次取得者層であり、需要の
中心となる価格帯は土地面積４０坪で３１００万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は吉島西地区に所在する規範性の高い事例を中心に試算されており、市場性を反映した実証的な価格が得られ
たと思料する。収益価格は元本価格に見合う賃料水準が得られないことから、やや低位となった。典型的な需要者は自
己使用を前提に価値判断を行なうため、収益性よりも市場性を重視して価値判断を行う傾向が強い。よって本件では比
準価格を重視して収益価格を参酌し、指定基準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中（県） -2                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    232,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口の増加や緩やかな景気回復を背景に
全般的な地価は上昇基調にあるが、建築費や
金利の上昇が不動産市場に与える影響に留意
する必要がある。

生活利便性の良い平坦部の住宅地域として需
要は堅調であり、総額を抑えるため小規模に
細分化された戸建分譲や不動産業者の仕入れ
取引が目立つ。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

+1.7 ％

３　試算価格算定内訳

広島中 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２６Ｋ１３ -361306	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.7m市道、南2.7m、角地		２住居 (70,188)
b	中２６Ｋ１３ -361308	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	中２５Ｔ１３ -451305	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m市道、中間画地		２住居 (70,168)
d	中２５Ｔ１３ -451304	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北3.7m私道、中間画地		２住居 (70,160)
e	中２５Ｋ１３ -351303	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.1m市道、南東4m、角地		２住居 (80,164)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 231,562	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	226,166	100 [ 94.1]	240,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 224,362	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	226,381	100 [ 92.2]	245,533		246,000
c	(　 ) 211,393	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	213,507	100 [ 96.0]	222,403		222,000
d	(　 ) 242,753	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	223,333	100 [ 94.0]	237,588		238,000
e	(　 ) 226,620	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	235,305	100 [ 98.0]	240,107		240,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

広島中 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,277,107	1,287,787	3,989,320	2,968,380	1,020,940	（　0.9518） 971,731	（ 4.3 - 0.0 ） 4.3％
	⑧収益価格	22,598,395 円　　　　（　 156,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	Ｓ3	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	145 ㎡	9.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸共同住宅（単身者タイプ）３６㎡前後（１ＤＫ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	72.00	100.0	72.00	2,115	152,280	3.0	456,840
							0.0	0
～

～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		456,840		1,370,520
								0

⑨年額支払賃料	456,840 円　×　12ヶ月　＝　 5,482,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,482,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 457,766 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,264,314 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,370,520 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,609 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 184 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,277,107 円　　　　（　 36,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,120 円/㎡　月額支払賃料（　 2,115 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	191,200 円	47,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	514,987 円	5,722,080　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 406,300 円	47,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,800 円	47,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,800 円	47,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,287,787 円　（　　　　　　 8,881 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,800,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0918 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,968,380 円（　　　　　 20,472 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,277,107 円
②総費用	1,287,787 円
③純収益　①－②	3,989,320 円
④建物等に帰属する純収益	2,968,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,020,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	971,731 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,702 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,598,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区吉島西一丁目６５０番２２	2400000265358-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
広島中 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 -8

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　浦　信一

TEL.

鑑定評価額

34,200,000 円

１㎡当たりの価格

236,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区吉島西１丁目６５０番２２｢吉島西１－１７－３１｣				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅、共同住宅の建ち並ぶ住宅地域	南6.4m市道	水道、ガス、下水	広島 4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６．４
ｍ市道　

交通

施設

広島駅南西方

4.1km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

各種施設への交通接近条件に優れ良好な生活利便性を有する住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持し需要
は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 241,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、広島市の都心近郊に位置する住宅地域一帯と判定した。広島市中心部に通勤する３０代から４０
代の一次取得者層が需要の中心である。既成住宅地域における中古取引の他、新築分譲等もみられ、土地のみで３００
０万円前後、新築の土地建物で４０００～５０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中小規模一般住宅、共同住宅の建ち並ぶ住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため収益価格はやや低位に試算された。自用の住宅等が中心で、賃料収入による収益性を重視して価格判断がなされ
る要因に乏しいため、比準価格を重視し収益価格を参考に、周辺標準地との均衡等を十分に検討のうえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

吉島地区では工業地域へのスーパー進出やゴ
ルフ場の跡地利用により地域の利便性向上等
が期待される。

中小規模一般住宅、共同住宅の建ち並ぶ地域
特性のまま特段の地域の変動要因はみられな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

+1.7 ％

３　試算価格算定内訳

広島中 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２６Ｋ１３ -361306	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.7m市道、南2.7m、角地		２住居 (70,188)
b	中２６Ｋ１３ -361308	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	中２６Ｋ６３ -366319	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東4.5m道路、中間画地		２住居 (60,180)
d	中２５Ｔ１３ -451304	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北3.7m私道、中間画地		２住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 231,562	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	226,166	100 [ 95.0]	238,069	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	238,000
b	(　 ) 224,362	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	226,381	100 [ 93.1]	243,159		243,000
c	(　 ) 207,988	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,516	100 [ 89.2]	242,731		243,000
d	(　 ) 242,753	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	223,333	100 [ 100.0]	223,333		223,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

広島中 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,203,580	1,337,140	3,866,440	2,968,380	898,060	（　0.9518） 854,774	（ 4.3 - 0.0 ） 4.3％
	⑧収益価格	19,878,465 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	Ｓ3	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	145 ㎡	9.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸面積約３６㎡程度の１Ｋを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	72.00	100.0	72.00	2,075	149,400	3.0	448,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		448,200		1,344,600
								0

⑨年額支払賃料	448,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,378,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 264,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,378,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 264,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 451,392 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,191,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,344,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,370 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 202 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,203,580 円　　　　（　 35,887 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,080 円/㎡　月額支払賃料（　 2,075 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	191,200 円	47,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	564,240 円	5,642,400　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 406,300 円	47,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,800 円	47,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,800 円	47,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,337,140 円　（　　　　　　 9,222 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,800,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0918 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,968,380 円（　　　　　 20,472 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,203,580 円
②総費用	1,337,140 円
③純収益　①－②	3,866,440 円
④建物等に帰属する純収益	2,968,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	898,060 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	854,774 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,895 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,878,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区吉島西一丁目６５０番２２	2400000265358-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考