鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
広島中 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 -1

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　高野　普吉

TEL.

鑑定評価額

75,700,000 円

１㎡当たりの価格

578,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区西白島町９番８｢西白島町９－１６｣				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）地区計画等駐車場整備地区 (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	新白島 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 25 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

新白島駅南東方

230m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

鉄道駅や都心への接近性に恵まれたブランド力のある旧来からの高級住宅地域である。地域内の変動は少ないが
、富裕層を中心に需要は堅調であり供給は限定的なため、今後も地価は強調に推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 318,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中区を中心に都心部周辺の住環境の良好な住宅地域である。需要者の中心は、戸建住宅の取得を目的と
する富裕層の個人を中心に、不動産業者等も含まれる。生活利便性の高い旧来からの著名な高級住宅地域でブランド力
を有し、土地の供給が限定されるなか需要は旺盛であり、地価は高水準で取引されている。土地の取引価格帯は１３０
㎡～１５０㎡前後で８千万円～９千万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現在の経済情勢を鋭敏に反映した実際の取引価格を基礎としていることから実証的な価格であると思料され
る。収益価格は周辺に賃貸マンション等が混在するため標準的な賃貸経営を想定して求めたもので理論的な価格である
が、近隣地域は自用目的が中心の高級住宅地域であるから収益価格の規範性は相対的に低い。よって比準価格を重視し
、収益価格を参酌し、価格形成要因の変動状況等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    535,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費高騰の影響が懸念されるなか、圏域内
不動産需要は底堅い購買欲や金融経済対策等
から堅調で、二極化を伴いつつも総じて地価
上昇傾向にある。

駅や都心接近性に優る平坦部の著名な高級住
宅地域で、富裕層等を中心に需要が旺盛な反
面、供給は限定的で、地価は引き続き強調に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２６Ｋ４１ -364102	広島市中区		建付地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)
b	中２４Ｔ６３ -446320	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)
c	中２６Ｋ６３ -366305	広島市中区		建付地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,180)
d	中２６Ｋ６３ -366306	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、東6m、角地		２住居地区計画等 (80,240)
e	中２５Ｔ３９ -453911	広島市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 608,265	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	644,761	100 [ 107.1]	602,018	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	602,000
b	(　 ) 368,325	100 [ 100.0]	[ 112.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	418,551	100 [ 70.0]	597,930		598,000
c	(　 ) 476,285	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	492,479	100 [ 82.3]	598,395		598,000
d	(　 ) 427,122	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	535,976	100 [ 89.1]	601,544		602,000
e	(　 ) 560,670	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	607,766	100 [ 107.0]	568,006		568,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 600,000 円／㎡]

広島中 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,415,395	1,199,896	4,215,499	2,379,440	1,836,059	（　0.9541） 1,751,784	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	41,709,143 円　　　　（　 318,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	Ｓ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防地区計画等駐車場整備地区	70 ％	300 ％	200 ％	131 ㎡	8.4 m x 15.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建共同住宅（１住戸面積３３㎡前後のワンルーム）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	65.00	100.0	65.00	2,430	157,950	3.0	473,850
							0.0	0
～

～

～

～

計		195.00	100.0	195.00		473,850		1,421,550
								0

⑨年額支払賃料	473,850 円　×　12ヶ月　＝　 5,686,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,686,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 284,310 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,401,890 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,421,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,505 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,415,395 円　　　　（　 41,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,436 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,800 円	39,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	454,896 円	5,686,200　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 333,200 円	39,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,199,896 円　（　　　　　　 9,160 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,200,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0607	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,379,440 円（　　　　　 18,164 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,415,395 円
②総費用	1,199,896 円
③純収益　①－②	4,215,499 円
④建物等に帰属する純収益	2,379,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,836,059 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,751,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,372 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,709,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 318,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区西白島町９番８	2400000242104-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
広島中 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 -1

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳和

TEL.

鑑定評価額

75,600,000 円

１㎡当たりの価格

577,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区西白島町９番８｢西白島町９－１６｣				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）地区計画等駐車場整備地区 (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	新白島 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 25 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

新白島駅南東方

230m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

都市部へのアクセス性が良好で、人気の高い高級住宅地域であることから根強い需要を背景に地価は上昇傾向に
あり、当面は現状維持で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 595,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 317,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市中心市街地の概ね北方の住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は居住又は資産の保有
を目的とする富裕層の個人である。当該圏域の牛田・白島地区は都心部の八丁堀方面へ直結しておりアクセス性が良く
、利便施設の集積度も高いことから需要は根強い。総額の観点から土地は１３０㎡程度で８，０００万円前後が需要の
中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ熟成した街区の整然とした高級住宅地域である。アパート等の賃貸物件も一部見受け
られるが収益性を目的とした取引はほとんど無く、需要の実態は自己用住宅を目的であり、収益価格は低位に求められ
た。比準価格は、取引市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性が高い。従って、当該地域の市場性を反映した
比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中区の人口は微増しており、都心回帰傾向に
ある。諸外国との通商政策等による不透明感
はあるが、不動産需要は概ね回復傾向にある
。

中心地に近い熟成した既存住宅地域であり、
地域要因に特筆すべき変化は見受けられない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２６Ｋ４１ -364102	広島市中区		建付地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)
b	中２６Ｋ６３ -366306	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、東6m、角地		２住居地区計画等 (80,240)
c	中２５Ｔ３９ -453911	広島市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	中２５Ｔ６３ -456308	広島市中区		更地	（　）	長方形	北10m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 608,265	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	644,761	100 [ 104.0]	619,963	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	620,000
b	(　 ) 427,122	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	535,976	100 [ 95.0]	564,185		564,000
c	(　 ) 560,670	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	607,766	100 [ 101.7]	597,607		598,000
d	(　 ) 593,907	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	639,044	100 [ 100.9]	633,344		633,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 595,000 円／㎡]

広島中 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,234,882	1,140,933	4,093,949	2,222,680	1,871,269	（　0.9533） 1,783,881	（ 4.3 - 0.0 ） 4.3％
	⑧収益価格	41,485,605 円　　　　（　 317,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	Ｓ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防地区計画等駐車場整備地区	70 ％	300 ％	200 ％	131 ㎡	8.4 m x 15.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身向け１ＤＫ、３３㎡程度。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	65.00	100.0	65.00	2,349	152,685	3.0	458,055
							0.0	0
～

～

～

～

計		195.00	100.0	195.00		458,055		1,374,165
								0

⑨年額支払賃料	458,055 円　×　12ヶ月　＝　 5,496,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,496,660 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 274,833 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,221,827 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,374,165 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,055 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,234,882 円　　　　（　 39,961 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,355 円/㎡　月額支払賃料（　 2,349 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,800 円	36,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	439,733 円	5,496,660　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 307,700 円	36,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,140,933 円　（　　　　　　 8,709 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0918 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,222,680 円（　　　　　 16,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,234,882 円
②総費用	1,140,933 円
③純収益　①－②	4,093,949 円
④建物等に帰属する純収益	2,222,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,871,269 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,783,881 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,617 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,485,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 317,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島中 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市中区西白島町９番８	2400000242104-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考