鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
勝央 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

勝央 -1

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　石井　衣美

TEL.

鑑定評価額

11,000,000 円

１㎡当たりの価格

33,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	勝田郡勝央町勝間田字清水田９０番８外				②地積　(㎡)	324 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、コーポ等が見られる町中心の住宅地域	東5m町道	水道、下水	勝間田 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５ｍ町
道

交通

施設

勝間田駅北方

450m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

勝央町の中心部近郊の住宅地域である。勝央工業団地をはじめとする県北へ勤務する一次取得者の住宅需要が安
定的にある。今後も、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道１７９号背後の勝央町内の住宅地域一円。主たる需要者は、同町及び近隣市へ通勤する一次取得者で
ある。周辺地域には、学校をはじめ利便施設が立地しており、交通利便性も良好なため、工業団地の勤務者などの住宅
需要は安定的である。市場における取引の中心価格帯は、土地が２００㎡で７００万円前後、新築戸建が２５００～３
０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、アパートも散見されるものの自用目的の取引が中心である。賃料水
準は低位にあるため、収益価格は低く試算された。主たる需要者は居住の快適性利便性を重視して取引を行うため、そ
の市場の実勢を反映した取引事例比較法により得られた価格の規範性は高い。以上より、比準価格を重視して収益価格
を参酌し、単価と総額との関連に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しているものの、米国等
の通商政策、物価高、金融資本市場の変動の
影響等のリスク要因がある。

生活利便施設への接近性の良好な地域であり
、住宅地需要は安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

勝央 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６Ｋ０８８７６ -303	勝田郡勝央町		建付地	（　）	長方形	南西5m町道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	Ｒ０７Ｋ０８８７６ -305	勝田郡勝央町		更地	（　）	長方形	南5m道路、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ０６Ｔ０８８７６ -302	勝田郡勝央町		建付地	（　）	長方形	南西6m私道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	Ｒ０７Ｔ０８８７６ -304	勝田郡勝央町		更地	（　）	ほぼ台形	西11.2m県道、南東4.5m、角地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,343	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	29,001	100 [ 87.9]	32,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	34,000
b	(　 ) 31,641	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	29,910	100 [ 90.6]	33,013		34,000
c	(　 ) 30,632	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	29,307	100 [ 89.2]	32,855		33,800
d	(　 ) 34,641	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	32,016	100 [ 97.7]	32,770		33,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,900 円／㎡]

勝央 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な積算資料が得られないため、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,763,844	649,259	3,114,585	2,915,600	198,985	（　0.9687） 192,757	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	4,589,452 円　　　　（　 14,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

勝央 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	129.60	ＬＳ2	259.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	324 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４３．２㎡、２ＤＫのファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	129.60	100.0	129.60	1,277	165,499	2.0	330,998
							1.0	165,499
～

～

～

～

計		259.20	100.0	259.20		330,998		661,996
								330,998

⑨年額支払賃料	330,998 円　×　12ヶ月　＝　 3,971,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 259.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,971,976 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 317,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,654,218 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	661,996 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,090 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 330,998 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 103,536 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,763,844 円　　　　（　 11,617 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,315 円/㎡　月額支払賃料（　 1,277 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

勝央 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,600 円	39,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	119,159 円	3,971,976　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 275,800 円	39,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 649,259 円　（　　　　　　 2,004 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9687

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,400,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 259.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0655 ×　 45 ％　＋　0.0750 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,915,600 円（　　　　　 8,999 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,763,844 円
②総費用	649,259 円
③純収益　①－②	3,114,585 円
④建物等に帰属する純収益	2,915,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	198,985 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	192,757 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 595 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,589,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

勝央 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	勝田郡勝央町勝間田字清水田９０番８	2606000177604-0000
2	勝田郡勝央町勝間田字清水田９０番１２	2605010080449-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
勝央 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

勝央 -1

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　雅人

TEL.

鑑定評価額

11,000,000 円

１㎡当たりの価格

33,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	勝田郡勝央町勝間田字清水田９０番８外				②地積　(㎡)	324 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、コーポ等が見られる町中心の住宅地域	東5m町道	水道、下水	勝間田 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５ｍ町
道

交通

施設

勝間田駅北方

450m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、コーポ等が見られる町中心の住宅地域である。地域内には格別の変動要因はないことから、当分の間
は現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、町中心部の勝間田地区を含む町内の住宅地域一円である。主な需要者は、町内のほか津山市や美作市等
に通勤するファミリー層を中心とするエンドユーザーである。ＪＲ勝間田駅周辺は、生活利便施設が集積しており、利
便性良好なため、町内の住宅地需要の中心である。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の更地で７００～８００
万円程度、新築戸建では総額２，５００万円から３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価
格である。収益価格は、収益性に着目し、投資採算性を反映する価格であるが、本件における市場参加者は、市場の動
向を考慮のうえ、購入の意思決定をすると思料する。以上により、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、前年
からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境の改善等による景気回復が期
待される一方で、物価高、金利上昇、海外情
勢等による下振れリスクもあり、今後の動向
は不透明である。

周辺地域では小規模な宅地分譲が散見され、
土地需要は堅調に推移しており、地価は安定
的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

勝央 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０７Ｋ０８８７６ -305	勝田郡勝央町		更地	（　）	長方形	南5m道路、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	Ｒ０６Ｔ０８８７６ -304	勝田郡勝央町		更地	（　）	長方形	北東5.5m私道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	Ｒ０７Ｔ０８８７６ -304	勝田郡勝央町		更地	（　）	ほぼ台形	西11.2m県道、南東4.5m、角地		（都）近商 (80,200)
d	Ｒ０６Ｋ０８８７６ -303	勝田郡勝央町		建付地	（　）	長方形	南西5m町道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,641	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	29,910	100 [ 99.0]	30,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	31,100
b	(　 ) 31,736	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	30,927	100 [ 87.7]	35,265		36,300
c	(　 ) 34,641	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	32,016	100 [ 99.2]	32,274		33,200
d	(　 ) 30,343	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	29,001	100 [ 85.4]	33,959		35,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,900 円／㎡]

勝央 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,645,015	635,097	3,009,918	2,856,400	153,518	（　0.9687） 148,713	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	3,540,786 円　　　　（　 10,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

勝央 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	127.00	ＬＳ2	254.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	324 ㎡	18.5 m x 18.0 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階４戸、約４２㎡の世帯向けを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	127.00	100.0	127.00	1,262	160,274	2.0	320,548
							1.0	160,274
～ 2	住宅	127.00	100.0	127.00	1,262	160,274	2.0	320,548
							1.0	160,274
～

～

～

計		254.00	100.0	254.00		320,548		641,096
								320,548

⑨年額支払賃料	320,548 円　×　12ヶ月　＝　 3,846,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 254.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,846,576 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 307,726 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,538,850 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	641,096 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,898 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 320,548 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 100,267 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,645,015 円　　　　（　 11,250 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,262 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

勝央 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,400 円	38,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	115,397 円	3,846,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,200 円	38,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 635,097 円　（　　　　　　 1,960 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9687

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,600,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 254.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0655 ×　 45 ％　＋　0.0750 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,856,400 円（　　　　　 8,816 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,645,015 円
②総費用	635,097 円
③純収益　①－②	3,009,918 円
④建物等に帰属する純収益	2,856,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	153,518 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,713 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 459 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,540,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

勝央 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	勝田郡勝央町勝間田字清水田９０番８	2606000177604-0000
2	勝田郡勝央町勝間田字清水田９０番１２	2605010080449-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考