令和8年1月15日　提出 浅口 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浅口 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　有田　修一   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 42,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浅口市金光町大谷２９４番３４ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 土産店、小売店舗が 多い古くからの近隣 商業地域 西7.4m市道、背面道 水道、下水 金光 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．４ｍ市道 交通 施設 金光駅南東方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宗教本部の門前町商業地域であり、団体での参拝は減少傾向にある。繁華性の衰退が地価の下落圧力となってい るが、一方、駅南口の新規開設、需要の強い住宅地への移行等もあり、結果、地価は横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金光駅前を中心に、鴨方駅前と里庄駅前を中心とする近隣商業地域一帯と判断される。近隣地域は宗教本 部への参拝客向けの飲食店、土産物店、宿泊所、駐車場等で構成された門前町商店街である。主たる需要者は個人、法 人、宗教団体等であるが、外部からの転入は少ない。団体の参拝が減少し、商況の衰退、住宅地への移行が認められる 。また、借地の割合が大きく、取引は停滞している。中心価格帯は単価的には１㎡当たり３～５万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は既成市街地内の近隣商業地域である。ほぼ全部が自己使用で、商業施設の賃貸市場は未成熟であるため、収 益還元法の適用は断念した。他方、比準価格は現実に発生した類似性の高い取引事例に基づいたもので、市場の実態を 反映しており、客観的かつ実証的な価格である。従って、信頼性の高い比準価格を中心に、周辺地域の地価動向を踏ま え、代表標準地との均衡にも考慮の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浅口 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [102.0] 100 [120.5] [102.0] 100 42,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交通インフラ整備、規制緩和等が、浅口市金 光地区のベッドタウン化進展に影響を及ぼす 効果は大きい。 宗教本部に近い旧来からの門前町商店街で、 繁華性の衰退傾向が継続していた。近年、駅 南口の新規開設により、中心部等への利便性 は改善した。 ない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％