別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
倉敷 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 5-10 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.
鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉敷市児島下の町１０丁目４６６番１０外
｢児島下の町１０－６－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:4.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 小規模小売店舗が多
い古くからの商業地
域		 南東8m市道 水道、下水 児島

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 児島駅北東方

2.5km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗等が見られる旧来の商業地域である。背後地人口の減少や大型店舗が国道沿線に増加したことにより、
商業地域として衰退状況である。このため商業地としての需要は乏しく、徐々に住宅地利用へ移行すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は児島地区南東部の商業地域である。需要者の中心は標準地の規模等を勘案すると、地場の小規模事
業者等である。国道沿線に商業地域がシフトしたことにより旧来からの商業地域は衰退し、商業集積度は低下の一方で
ある。新規出店は乏しく閉鎖店舗も多々見られ、背後人口が減少している状況から商業地としての市場競争力・需要は
弱い。商業地としての取引は乏しく、規模も大小混在しており、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は児島地区南東部を中心とする商業地域の取引事例から求められたもので、実証的な価格である。当該地域周
辺は低層利用の自用建物が中心である。需要が乏しい状況で、商業用途での賃貸市場は安定性を欠き、賃貸用不動産を
想定した収益価格の信頼性は相対的に低い。したがって、規範性の高い比準価格を重視し収益価格を参考として、上記
の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　倉敷 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,900 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[105.0]		 100
[151.1]		 [100.0]
100		 41,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な設備投資、雇用・所得環境が改善する
等明るい兆しが各所にみられ緩やかな回復傾
向が続くが、物価上昇、海外の不確実性がリ
スクである。

旧来からの商業地であるが生活形態の変動及
び背後人口の減少により、繁華性は低下の一
方である。幹線沿いの大型商業施設に顧客は
流出し衰退傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.6
交通・接近　　　  +5.1
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉敷 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｔ０
８６４４
-408		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.5m県道
、中間画地
準工

(60,200)
b Ｒ０８Ｋ０
８６４４
-403		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
西4m、角地
準工

(60,200)
c Ｒ０６Ｔ０
８６４４
-407		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西3.5m市道
、北東2.4m、
角地
商業

(100,240)
d Ｒ０７Ｋ０
８６４４
-408		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
南西4.5m、
角地
商業

(100,240)
e Ｒ０８Ｋ０
８６４４
-406		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西17m国道、
南東5.8m、
二方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,404  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
38,669 		 100
[  92.2]
41,940 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
41,900 
b (　           ) 
48,425  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
47,156 		 100
[ 114.0]
41,365 
41,400 
c (　           ) 
33,342  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.4]
41,992 		 100
[ 100.0]
41,992 
42,000 
d (　           ) 
35,436  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
40,475 		 100
[  96.8]
41,813 
41,800 
e (　           ) 
48,855  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
48,662 		 100
[ 117.3]
41,485 
41,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  -2.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.7 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,800 円／㎡]  



倉敷 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,423,257 
913,319 
3,509,938 
3,304,800 
205,138 		 （　0.9739）
199,784 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      4,439,644 円　　　　（　     26,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉敷 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 126.00 Ｓ2 252.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   168 ㎡      6.0 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所　フロア貸し　駐車場無し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であり共用部分等容積不算入のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.00 
100.0 
126.00 
1,861 
234,486 		 6.0  1,406,916 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
126.00 
100.0 
126.00 
1,303 
164,178 		 6.0  985,068 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.00 
100.0 
252.00 

398,664 		 2,391,984 
0 
⑨年額支払賃料        398,664 円　×　12ヶ月　＝　       4,783,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,783,968 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       382,717 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,401,251 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,391,984 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,006 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,423,257 円　　　　（　        26,329 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,870 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,861 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉敷 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 229,500 円  　　　　     45,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 143,519 円  　　　        4,783,968　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      390,100 円  　　　　     45,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         913,319 円　（　　　　　　         5,436 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0770 ×  35 ％　＋ 0.0933 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,304,800 円  
（　　　　　        19,671 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,423,257 円      
②総費用 913,319 円      
③純収益　①－② 3,509,938 円      
④建物等に帰属する純収益 3,304,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 205,138 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 199,784 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,189 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,439,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉敷 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市児島下の町十丁目４６６番１０
 2619000680851-0000
2 　倉敷市児島下の町十丁目４６７番１５
 2619000680868-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
倉敷 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 5-10 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　仁科　毅   TEL.
鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉敷市児島下の町１０丁目４６６番１０外
｢児島下の町１０－６－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:4.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 小規模小売店舗が多
い古くからの商業地
域		 南東8m市道 水道、下水 児島

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 児島駅北東方

2.5km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの商業地域であるが国道沿線に商業施設が移行しており、商業地としては減退傾向にある。地価は安定
的に推移している。今後は住宅地に移行していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷市児島地区の旧来からの商業地域である。需要者は、地元に地縁のある小規模な店舗や事務所等が
中心である。新規の店舗立地はほとんどなく、利便性の高い住宅地域とも競合関係にあり、住宅に転用される傾向も見
られる。市場では商業地の取引自体が少なく、また取引される規模もまちまちであり、中心となる価格帯の把握は困難
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 旧来からの商業地域であるが、店舗や事務所の賃貸市場は減退傾向であり、不動産取引は自用目的が中心である。収益
価格は賃貸用不動産を想定して求めたものであるが、賃貸用不動産が一般的ではなく、売買価格は実際の取引価格を基
礎に形成されている地域となっている。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年からの地価動向や
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　倉敷 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,900 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[105.0]		 100
[150.7]		 [100.0]
100		 41,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向であるが、商業地需
要は環境や立地条件等に対する選別の傾向が
強い。金利上昇と物価高による地価への影響
は不透明である。

旧来からの小売店舗主体の商業地域であるが
、大型店舗へ顧客が流出しているため、商業
地としては減退傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +4.7
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉敷 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７Ｋ０
８６４４
-408		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
南西4.5m、
角地
商業

(100,240)
b Ｒ０８Ｋ０
６７０２
-111		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
北西8m、角地
商業

(100,400)
c Ｒ０８Ｋ０
８６４４
-406		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西17m国道、
南東5.8m、
二方路
商業

(100,400)
d Ｒ０８Ｋ０
８６４４
-402		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東6m市道、
南西10m、
角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,436  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
40,475 		 100
[  94.7]
42,740 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,700 
b (　           ) 
51,614  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
63,442 		 100
[ 165.5]
38,334 
38,300 
c (　           ) 
48,855  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
48,662 		 100
[ 115.3]
42,205 
42,200 
d (　           ) 
53,074  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.7]
55,153 		 100
[ 131.7]
41,878 
41,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.7 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,500 円／㎡]  



倉敷 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,423,257 
913,319 
3,509,938 
3,304,800 
205,138 		 （　0.9739）
199,784 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      4,439,644 円　　　　（　     26,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉敷 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 126.00 Ｓ2 252.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   168 ㎡      6.0 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所でそれぞれフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 屋外階段と開放廊下を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.00 
100.0 
126.00 
1,861 
234,486 		 6.0  1,406,916 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
126.00 
100.0 
126.00 
1,303 
164,178 		 6.0  985,068 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.00 
100.0 
252.00 

398,664 		 2,391,984 
0 
⑨年額支払賃料        398,664 円　×　12ヶ月　＝　       4,783,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,783,968 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       382,717 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,401,251 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,391,984 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,006 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,423,257 円　　　　（　        26,329 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,870 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,861 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉敷 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 229,500 円  　　　　     45,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 143,519 円  　　　        4,783,968　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      390,100 円  　　　　     45,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         913,319 円　（　　　　　　         5,436 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0770 ×  35 ％　＋ 0.0933 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,304,800 円  
（　　　　　        19,671 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,423,257 円      
②総費用 913,319 円      
③純収益　①－② 3,509,938 円      
④建物等に帰属する純収益 3,304,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 205,138 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 199,784 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,189 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,439,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉敷 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市児島下の町十丁目４６６番１０
 2619000680851-0000
2 　倉敷市児島下の町十丁目４６７番１５
 2619000680868-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考