令和8年1月15日　提出 倉敷 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -20 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　日笠　常信   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市茶屋町字宮前１５６６番９ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 東4m市道 水道、下水 茶屋町 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 茶屋町の住宅地では古くから 宅地化が進んだ地域 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道　 交通 施設 茶屋町駅北東方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ「茶屋町」駅を有し、昭和６３年の本四備讃線の開通以後、住宅地域として急速に発展した。現在も住宅地 としての人気は高い。地価の上昇傾向は今後も継続するであろう。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：茶屋町駅が利用可能な住宅地域一円である。需要者の属性：岡山市や倉敷市に勤務する一般勤労層が主で ある。需給状況：最寄りの茶屋町駅はＪＲの快速電車が停車し、当駅周辺の店舗等の生活関連施設が充実しており、住 宅地としての人気が高い反面、既成住宅地域のため供給が少なく、売り手市場である。価格水準等：土地は１㎡当たり ６万円～８万円程度、建設費の高騰で新築戸建住宅は総額５，０００万円超の高額物件も珍しくない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、画地規模の面で収益還元法の適用は断念した。また、当地での共同住宅建設は農家の 相続税対策の場合が多く、必ずしも投資採算性を重視しているとは言い難い面がある。一方、比準価格は市場の実態を 反映しており、採用事例も周辺部の最近のもので、その精度は高い。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を 踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -63                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,100 円／㎡ [104.1] 100 100 [104.0] 100 [ 88.1] [103.0] 100 73,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需 要は比較的堅調である。最近は市中心部の利 便性の高い地域に不動産需要が集中しつつあ る。 岡山・倉敷両市へ近く、ＪＲ茶屋町駅には快 速電車も泊まり、店舗等も充実している。住 宅地としての人気はかなり高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -3.6 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％