別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岡山北 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 5-7 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　雅人   TEL.
鑑定評価額 465,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区本町２番１０１
｢本町２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 中層事務所、店舗が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北50m県道、西側道 水道、ガス、下水 岡山

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ県道 交通

施設		 岡山駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層事務所、店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域である。地域内には格別の変動要因はないことから、当分の間は現
状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岡山駅前付近、桃太郎大通り及び市役所筋等の市内中心商業地域一円である。主な需要者は、地場及び
全国規模で事業展開する法人事業者や投資家が中心である。駅前の中心的商業地であり、周辺での再開発の動きも活発
で、商業地需要は強いが、土地供給は非常に限定的である。取引事情、規模等により取引価格は異なることから、中心
となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価
格である。収益価格は、想定項目が多いことや自己業務用不動産としての需要も見込まれることから、やや低位に求め
られたが、比準価格との開差は比較的小さい。以上により、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年からの変動
要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境の改善等による景気回復が期
待される一方で、物価高、金利上昇、海外情
勢等による下振れリスクもあり、今後の動向
は不透明である。

桃太郎大通り沿いに位置し、市役所筋に比較
すると需要は相対的に弱いが、駅前に立地す
る特性ゆえに、需要は底堅く、地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７Ｋ０
８５６６
-226		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北50m県道、
南1.5m、
二方路
商業

(100,600)
b Ｒ０６Ｔ０
８５６６
-230		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北50m県道、
中間画地
商業

(100,600)
c Ｒ０６Ｔ０
７６９０
-25		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西34m市道、
東3.4m、
二方路
商業

(100,600)
d Ｒ０６Ｔ０
８５６６
-233		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
西8m、南6m、
三方路
商業

(100,480)
e Ｒ０７Ｔ０
７３９２
-102		 岡山市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西36m市道、
東8m、二方路
商業
駐車付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,116,986  		 100
[ 115.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,026,784 		 100
[ 100.0]
2,026,784 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,130,000 
b (　           ) 
1,338,054  		 100
[ 100.0]		 [ 117.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
1,960,249 		 100
[ 100.0]
1,960,249 
2,060,000 
c (　           ) 
990,656  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,121,109 		 100
[  57.3]
1,956,560 
2,050,000 
d (　           ) 
1,168,543  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
1,391,123 		 100
[  72.6]
1,916,147 
2,010,000 
e (　           ) 
1,325,078  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,399,357 		 100
[  77.2]
1,812,639 
1,900,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地買収

 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,050,000 円／㎡]  



岡山北 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,917,763 
28,201,132 
44,716,631 
27,157,600 
17,559,031 		 （　0.9541）
16,753,071 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    398,882,643 円　　　　（　  1,730,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山北 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 199.77 Ｓ8 1,534.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   230 ㎡     11.0 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 床面積は専門家意見を参考とした施工床面積で容積対象外面積等を含む。１～２階店舗、３階～８階は事務所で、フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 賃貸向け店舗、事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.87 
74.5 
149.70 
6,697 
1,002,541 		 12.0  12,030,492 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
194.82 
88.3 
171.93 
4,668 
802,569 		 12.0  9,630,828 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
189.87 
76.2 
144.60 
4,059 
586,931 		 12.0  7,043,172 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,534.91 
77.5 
1,189.23 

5,326,696 		 63,920,352 
0 
⑨年額支払賃料      5,326,696 円　×　12ヶ月　＝　      63,920,352 円 
⑩a共益費（管理費）           1,030 円／㎡　×　   1,189.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,698,883 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料の２３％相当と査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        78,619,235 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,289,539 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 72,329,696 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        63,920,352 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         588,067 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,917,763 円　　　　（　       317,034 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,059 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山北 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,045,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 17,296,232 円  　　　       78,619,235　×　　　　  22.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,870,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,171,800 円  　　　　    409,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,201,132 円　（　　　　　　       122,614 円／㎡）　　（経費率　　  38.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 409,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 256,000 円／㎡　×　   1,534.91 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0664     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,157,600 円  
（　　　　　       118,077 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,917,763 円      
②総費用 28,201,132 円      
③純収益　①－② 44,716,631 円      
④建物等に帰属する純収益 27,157,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,559,031 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,753,071 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       72,839 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    398,882,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,730,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山北 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区本町２番１０１
 2644000341287-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岡山北 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 5-7 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　浮田　幹夫   TEL.
鑑定評価額 465,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区本町２番１０１
｢本町２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 中層事務所、店舗が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北50m県道、西側道 水道、ガス、下水 岡山

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ県道 交通

施設		 岡山駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 岡山駅前の商業地域で岡山駅前広場整備事業や周辺での市街地再開発事業等もあって今後も安定的に繁華性を維
持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,750,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡山市中心市街地の市役所筋や桃太郎大通り周辺の繁華性の高い商業地域一円である。主な需要者は、全
国規模で広域的に事業展開する法人事業者や地元の著名企業・法人等が中心である。中心的商業地であり、周辺では市
街化再開発事業も多く持続的に発展が期待され、商業地需要は底堅い。不動産取引における事情や、土地・建物の用途
・規模等も多種多様であることから、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例から適切に比準して求めた価格で、市場性を反映した価格である。一方、
収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたが、想定項目も多くテナントの業種・業態の多様性もあって相対的に説得力
がやや欠ける。従って、現実の市場で成立した取引事例等に裏付けられたより信頼性の高い比準価格を重視し、収益価
格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国際情勢等から先行き不透明感がある。県内
景気は一部に弱めの動きがみられるが、緩や
かな回復を続けている。


岡山駅に近く繁華性を維持しており安定的な
発展が期待される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７Ｋ０
８５６６
-226		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北50m県道、
南1.5m、
二方路
商業

(100,600)
b Ｒ０７Ｔ０
８５６６
-206		 岡山市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m市道、
西1.5m、
二方路
商業

(100,480)
c Ｒ０７Ｔ０
７３９２
-101		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,480)
d Ｒ０７Ｔ０
７３９２
-102		 岡山市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西36m市道、
東8m、二方路
商業
駐車付置義務
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,116,986  		 100
[ 115.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,026,784 		 100
[ 100.0]
2,026,784 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,130,000 
b (　           ) 
1,320,065  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,473,193 		 100
[  75.8]
1,943,526 
2,040,000 
c (　           ) 
1,140,447  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,225,981 		 100
[  63.8]
1,921,600 
2,020,000 
d (　           ) 
1,325,078  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,399,357 		 100
[  72.9]
1,919,557 
2,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.9 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.9 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,030,000 円／㎡]  



岡山北 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

73,063,968 
28,235,647 
44,828,321 
27,157,600 
17,670,721 		 （　0.9541）
16,859,635 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    401,419,881 円　　　　（　  1,750,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山北 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 199.77 Ｓ8 1,534.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   230 ㎡     11.0 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階床面積は容積対象外面積等を含む施工床面積である。１～２階店舗、３階以上は事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 中心部の店舗、事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.87 
74.5 
149.70 
6,714 
1,005,086 		 12.0  12,061,032 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
194.82 
88.3 
171.93 
4,679 
804,460 		 12.0  9,653,520 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
189.87 
76.2 
144.60 
4,069 
588,377 		 12.0  7,060,524 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,534.91 
77.5 
1,189.23 

5,339,808 		 64,077,696 
0 
⑨年額支払賃料      5,339,808 円　×　12ヶ月　＝　      64,077,696 円 
⑩a共益費（管理費）           1,030 円／㎡　×　   1,189.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,698,883 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料の２３％相当と査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        78,776,579 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,302,126 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 72,474,453 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        64,077,696 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         589,515 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      73,063,968 円　　　　（　       317,669 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,110 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,069 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山北 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,045,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 17,330,847 円  　　　       78,776,579　×　　　　  22.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,870,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,171,800 円  　　　　    409,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,235,647 円　（　　　　　　       122,764 円／㎡）　　（経費率　　  38.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 409,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 256,000 円／㎡　×　   1,534.91 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0664     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,157,600 円  
（　　　　　       118,077 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 73,063,968 円      
②総費用 28,235,647 円      
③純収益　①－② 44,828,321 円      
④建物等に帰属する純収益 27,157,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,670,721 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,859,635 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       73,303 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    401,419,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,750,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山北 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区本町２番１０１
 2644000341287-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考