令和8年1月13日　提出 津和野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津和野 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大畑　裕治   TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿足郡津和野町鷲原ロ１４０番外 ②地積 　(㎡) 387   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が多い郊外 の幹線道路沿いの住 宅地域 東6m県道 水道、下水 津和野 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 県道 交通 施設 津和野駅南西方 2.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の幹線道路沿いに位置する既成住宅地域。格別の地域変動要因はないが、人口減少・少子高齢化等による地 域の衰退に伴い住宅地需要は減退しており、地価動向は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津和野町内の既成住宅地域。需要者の中心は町内居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少な い。津和野町は人口減少・少子高齢化が進み、構造的に不動産需要が期待出来ない地域であり、公共買収以外の土地取 引動向は鈍く、需要・供給とも停滞気味である。土地は３８０㎡程度で総額７００万円程度が相場であるが、近年土地 取引自体は少なく、新築の戸建物件の供給もほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は津和野町郊外の既成住宅地域に位置する。当該地域にはアパート等の収益物件はなく、自己使用目的の取引 が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した実証的で規範性 の高い比準価格を中心に、前年公示価格等との検討を踏まえ、津和野町の市場動向も考慮し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・少子高齢化が進み、経済基盤が弱 い島根県西部の地域経済は不透明な状況が続 き、土地需要は停滞している。 格別な地域変動要因はないが、郊外の既成住 宅地需要の減退が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.8 ％  ％