令和8年1月16日　提出 島根川本 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島根川本 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊   TEL.

鑑定評価額 2,260,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 邑智郡川本町大字川本２３９番１ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、事務所、店舗 等が混在する既成住 宅地域 南東7m県道 水道 大田市 30.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特記事項なし 街 路 基準方位北、７ｍ県 道 交通 施設 大田市駅南方 30.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 大きな衰退化は認められないが、川本町全体として高齢化が進んでいるため町内の不動産需要は低迷している。 数少ない取引も従来の水準を大きく下回るものが大部分であり、地価動向は当面下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内の既成住宅地域である。需要者は川本町の居住者が大部分であり、町外からの転入は少ない。かつ ては国や県の行政機関が集積し、邑智郡の中心地としての機能を担っていた経緯から、同じ邑智郡の美郷町や邑南町と 比べて地価水準は高いが、近年は従来の水準を大きく下回る取引が多い。土地は２００万円強、新築住宅は２，５００ 万円程度の物件が需要の中心であるが、公共事業関連以外の取引は極めて少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 縁故関係の貸家や公営住宅などを除けば賃貸物件の供給はほぼ皆無であり、賃貸市場は未成熟な地域のため、収益価格 を求めることを断念した。取引事例はいずれも町外から選択したが、周辺環境の類似性を重視した事例から価格を求め ているため、市場性・実証性の観点から規範性が高い。取引事例を再検討したところ、求められた比準価格の信頼性は 高いものと判断されるので、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安定した雇用・所得環境から松江市や出雲市 の住宅地需要は堅調であるが、人口減少が深 刻な島嶼部や山間部での新規需要に回復の兆 しは見えない。 旧来からの居住者が大部分を占める既成住宅 地域であり、市場参加者は周辺の住宅団地な どに比べて少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％