令和8年1月7日　提出 島根大田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島根大田 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　村尾　崇   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大田市大田町大田イ４４番２ ②地積 　(㎡) 579   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ新興住宅地域 北西6m市道 水道、下水 大田市 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 大田市駅南方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近く利便性の高い住宅地域である。大田市駅周辺の区画整理事業の影響は明確には顕在化していない。建築 費高騰等、総額負担が大きくなる影響を考慮し、地価は依然と緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,320 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 利便性が高く、地価水準も相応に高い住宅地域である。同一需給圏は、大田町地区を中心に、長久町など中心地近郊の 住宅地域と判定した。主な需要者は、市中心部への通勤者などの比較的高所得層が中心である。土地価格の中心は、地 積約５８０㎡で、おおむね１，５００万円程度である。建築費の高騰に加え、金利の先高感や新興住宅地との競合もあ り、今後は建築分譲の鈍化が見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は利便性の高い住宅地であり、中規模の一般住宅が建ち並んでいる。比準価格は規範性の高い取引事例から比準 しており、市場性を適切に反映した説得力の高い価格と判断される。一方、本地域では自己利用を目的とした取引が主 流で、収益性を前提とした取引は限定的であるため、収益価格は比準価格に比べて説得力が劣るものと判断される。以 上から、比準価格を重視して、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は緩やかな回復基調にあるが、将 来的な金利上昇の見通し並びに物価高等の影 響で、住宅地需要の回復は緩やかな状況とな っている。 大田市駅に近い住宅地域であるが、駅周辺の 土地区画整理事業の影響は明確には顕在化し ておらず、緩やかに地価下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％