令和8年1月15日　提出 浜田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜田 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜田市国分町７６２番 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が密集す る既成住宅地域 北4m市道、西側道 水道、下水 下府 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道角地 交通 施設 下府駅北方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が密集する郊外の既成住宅地域である。街路条件の劣る古い漁家集落で空家も多くみられ、需給バラ ンスの崩れに改善の兆しがみられないことから、当分の間、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、郊外の既成住宅地域であり、需要者の中心は同圏内の居住者で、圏外からの転入者は少ない。安値水準 にある既成住宅地や既成住宅団地内の残区画への需要が一部見られるものの、利便性の劣る既成住宅地の需要は、全般 に引き続き減退している。土地は規模２４０㎡で総額４６０万円前後が需要の中心と考えられるが、新築の戸建物件は 見当たらない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅等が密集する古くからの既成住宅地域である。比準価格は、信頼性の高い取引事例に適切な補修正 を行って試算したもので、不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、近隣地域は自己所有の住宅が多く 、貸家を想定することも地域的に困難であるので、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を 採用し、前年公示価格からの下落の程度もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気が緩やかな回復基調にある中、市内 の土地取引件数及び新設住宅着工戸数は低調 ながら増加傾向にある。 街路条件の劣る古い漁家集落で、空家・売地 も多く、需給バランスが崩れたままで、地価 下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％