令和8年1月13日　提出 智頭 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   智頭 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也   TEL.

鑑定評価額 8,340,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八頭郡智頭町大字智頭字中縄手西１５３２番６外 ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗のほかに住 宅等が混在する既成 商業地域 西9m町道 水道、下水 智頭 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 衰退している町の中心商業地 域 街 路 ９ｍ町道 交通 施設 智頭駅北東方 250m 法令 規制 （都）  (70,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部に存するが、人口の減少、産業の衰退により、土地需要は弱い状況にある。その状況は今後も変わら ないことから、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は智頭町及び県東部の周辺市町の商業地域及び住商混在地域であると判定した。需要者の中心は智頭町内の 個人が中心となる。近年における市場動向は、かつての中心商業地の衰退に加え、郊外型の店舗が主流になっているこ とからかつての中心商業地の競争力は相対的に低下している。需要の中心は、土地で１，０００万円以下で、小規模資 本によるものが多いと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 智頭町中心部の商住混在地域で、賃貸市場が未成熟で規範性のある賃貸事例が皆無に等しいため収益還元法は適用でき なかった。自用目的での取引が中心であることから市場の実態を反映した比準価格を試算し、代表標準地との検討を踏 まえ、直近の不動産市場の動向等も考慮した。以上により、当該試算価格を再吟味し、これを妥当と判断したため比準 価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八頭 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [142.0] [100.0] 100 22,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな景気の回復が続いており、個人消費 は持ち直しの傾向が見られる。雇用・所得環 境も改善の傾向が見られる。 地域要因の変動は特に認められないが、土地 需要は弱く、商況も停滞が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％