鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
五條 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

五條 5-1

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　奥田　幸助

TEL.

鑑定評価額

3,250,000 円

１㎡当たりの価格

28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	五條市野原西１丁目９４番５｢野原西１－７－１３｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:1.2	営業所兼住宅ＬＳ2	店舗併用住宅等が並ぶ路線商業地域	東15m国道	水道、ガス、下水	五条 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

五条駅南方

1.5km

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、店舗併用住宅等が並ぶ国道沿いの路線商業地域であり、地域要因に大きな変化は見られず、現状を維
持するものと判断される。地価は現下の地域動向等から、継続的な下落基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は奈良県中南部の幹線道路沿いを中心とした商業地域の圏域。需要者は当市に地縁を有する個人業者、地元
事業者等が中心で、圏外からの進出は少ない。国道１６８号沿いに存する路線商業地域であるが、商業集積の中心であ
る国道２４号沿い地域との比較で競争力は劣っており、隣接する橋本市への顧客の流出も認められる。商業繁華性は低
下傾向にあり、需要は依然弱含んでいる。画地規模が様々で取引も少なく、需要の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は店舗併用住宅等が並ぶ国道沿いの商業地域であるが、賃貸市場としての熟成の程度、収益性に
よる価格形成の程度は低位であり、収益価格の規範性は相対的に劣るものと思料される。一方、比準価格は同一需給圏
内に存する商業地に係る取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。したがって、本件では
比準価格を標準に、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　五條 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,700 円／㎡

[ 96.8]
100

100
[100.0]

100
[159.5]

[100.0]
100

28,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少が継続、特に生産年齢人口の落込み
が顕著で高齢化率も県水準より高位で推移。
周辺市域への顧客の流出も目立ってきており
需要は依然低調。

店舗併用住宅等が並ぶ路線商業地域であり、
価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動
は認められない。地価は継続的な下落傾向に
ある。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

五條 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大淀Ｇ -202	吉野郡大淀町		更地	（　）	ほぼ整形	西14m国道、中間画地		商業 (80,400)
b	御所Ｂ -6	御所市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m国道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	大和高田Ｍ -108	大和高田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、東3m、二方路		商業高度地区最高31m (80,400)
d	五條Ｆ -408	五條市		更地	（　）	ほぼ台形	西14.3m国道、東3.5m、二方路		１住居 (60,200)
e	御所Ｌ -218	御所市		土地の所有権	（　）	ほぼ長方形	東4.7m市道、北3.7m、角地		商業高度地区最高31m (80,282)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,500	100 [ 100.0]	[ 92.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	28,763	100 [ 103.5]	27,790	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,800
b	(　 ) 42,017	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,933	100 [ 144.5]	29,019		29,000
c	(　 ) 44,379	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	43,509	100 [ 148.4]	29,319		29,300
d	(　 ) 14,821	100 [ 100.0]	[ 92.8] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	16,651	100 [ 62.4]	26,684		26,700
e	(　 ) 27,073	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	27,383	100 [ 95.3]	28,733		28,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +52.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,300 円／㎡]

五條 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,063,717	385,717	1,678,000	1,585,920	92,080	（　0.9728） 89,575	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,866,146 円　　　　（　 16,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五條 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	115 ㎡	10.0 m x 12.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造２階建・店舗兼住宅（１階店舗、２階住宅）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,304	104,320	3.0	312,960
							2.0	208,640
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	957	76,560	3.0	229,680
							2.0	153,120
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		180,880		542,640
								361,760

⑨年額支払賃料	180,880 円　×　12ヶ月　＝　 2,170,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,170,560 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 180,156 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,990,404 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	542,640 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,976 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 361,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 68,337 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,063,717 円　　　　（　 17,945 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,352 円/㎡　月額支払賃料（　 1,304 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

五條 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,600 円	22,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	65,117 円	2,170,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,200 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 385,717 円　（　　　　　　 3,354 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,585,920 円（　　　　　 13,791 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,063,717 円
②総費用	385,717 円
③純収益　①－②	1,678,000 円
④建物等に帰属する純収益	1,585,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	92,080 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	89,575 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 779 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,866,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

五條 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	五條市野原西一丁目９４番５	1503000218297-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
五條 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

五條 5-1

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　田和　聰

TEL.

鑑定評価額

3,250,000 円

１㎡当たりの価格

28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	五條市野原西１丁目９４番５｢野原西１－７－１３｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:1.2	営業所兼住宅ＬＳ2	店舗併用住宅等が並ぶ路線商業地域	東15m国道	水道、ガス、下水	五条 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

五条駅南方

1.5km

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅等が建ち並ぶ繁華性の低い路線商業地域で、今後も現在の環境を維持するものと思われる。十津川
村・旧大塔村方面への車両の通過交通を集客できる立地条件だがその数は少なく、地価水準は下落傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は奈良県中南部の五條市及び周辺市町における主に幹線道路沿いの商業地域の存する範囲。需要者は沿道の
集客力に着目した地元の飲食・小売業等の個人事業主等が中心と思われる。地積は１２０㎡程度が中心と思われるが、
取引が相当に少なく中心となる価格帯を見出すことは困難である。路線商業地域としては商業繁華性の低い地域であり
需要は低調。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺では業務用不動産の賃貸は少なく、店舗併用住宅が中心とみられるが商業繁華性の衰退を受けて
賃料水準も低水準で停滞しており、結果として収益価格は低めに試算された。よって特性の類似する周辺の取引事例を
中心に求めた比準価格を標準に、収益価格については参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の
通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　五條 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,700 円／㎡

[ 96.8]
100

100
[100.0]

100
[158.4]

[100.0]
100

28,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南和地域の中心都市だが中和地域や和歌山県
橋本市と比較し引き合いは低位で人口減少、
主要商業施設の一時閉店等もあり地価は下落
が継続している。

店舗併用住宅等が建ち並ぶ路線商業地で地域
要因に目立った変動要因はない。商業繁華性
は低く需要は低調推移。

画地規模が標準的な整形地であり選好性・代
替性に特段の低下は認められない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

五條 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	五條Ｂ -203	五條市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15.5m国道、中間画地		１住居 (60,200)
b	五條Ｆ -408	五條市		更地	（　）	ほぼ台形	西14.3m国道、東3.5m、二方路		１住居 (60,200)
c	五條Ｇ -302	五條市		更地	（　）	ほぼ整形	南10m県道、北6.2m、二方路		１低専 (50,60)
d	御所Ｂ -6	御所市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m国道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,365	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	20,027	100 [ 74.0]	27,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,100
b	(　 ) 14,821	100 [ 100.0]	[ 92.8] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	16,651	100 [ 56.7]	29,367		29,400
c	(　 ) 31,065	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	29,103	100 [ 100.3]	29,016		29,000
d	(　 ) 42,017	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,933	100 [ 146.0]	28,721		28,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,300 円／㎡]

五條 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,029,985	327,009	1,702,976	1,615,040	87,936	（　0.9728） 85,544	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,782,167 円　　　　（　 15,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五條 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	115 ㎡	9.5 m x 11.5 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：住居（３ＬＤＫ程度）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,360	108,800	5.0	544,000
							1.0	108,800
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	900	72,000	2.0	144,000
							1.0	72,000
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		180,800		688,000
								180,800

⑨年額支払賃料	180,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,169,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金が担保。計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,169,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 180,077 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,989,523 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	688,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,309 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 180,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 34,153 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,029,985 円　　　　（　 17,652 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,389 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

五條 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,600 円	22,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	6,509 円	2,169,600　×　　　　 0.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,200 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 327,009 円　（　　　　　　 2,844 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,615,040 円（　　　　　 14,044 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,029,985 円
②総費用	327,009 円
③純収益　①－②	1,702,976 円
④建物等に帰属する純収益	1,615,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	87,936 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	85,544 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 744 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,782,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

五條 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	五條市野原西一丁目９４番５	1503000218297-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考