令和8年1月16日　提出 天理 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -17 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　西岡　譲二   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市田部町１７３番１０ (山の辺第一工区Ａ工区３街区２７) ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) （その他） (60,240) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理地内の住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 天理 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業地内 街 路 基準方位北、６ｍ市 道　　　　　　　 交通 施設 天理駅北方 600m 法令 規制 １住居 (60,240) ⑤地域要因の将 　来予測 現況が持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は近鉄天理線の沿線で、天理市を中心とした圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち天理市居住者 が大半を占める。天理市での旧来からの既成住宅地域である。景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復してい る。土地は１２百万円～１８百万円程度、新築の戸建物件は２０百万円～３０百万円程度の物件が需要の中心となって いる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は天理駅徒歩圏であるが、共同住宅の敷地としては規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の建築を想定する ことが困難な為、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情（中規模一般住宅が多い区画整理地 内の住宅地域）等も考量の上、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地（天理－７）との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 89.3] [104.0] 100 95,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天理市の人口は微減で、世帯数は微増である 。 地価が模様眺めにある地域である。 南側道で日照、通風等居住の快適性に優れる 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％