令和8年1月16日　提出 天理 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -10 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　井岡　みや子   TEL.

鑑定評価額 7,540,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市櫟本町２２６８番１３ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東6.2m道路 水道、下水 櫟本 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．２ ｍ道路 交通 施設 櫟本駅東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地である。当面はほぼ現状維持で推移すると予測する。最寄駅からは徒歩圏に位置す るものの中心市街地からは距離があるため、需要は弱い。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ桜井線、近鉄天理線沿線で、概ね天理市の住宅地域である。需要者は１次取得者を中心とする市内居 住者が大半を占め、市外からの転入者は少ない。周辺地域では小規模開発による住宅が増加傾向にあるが、標準地周辺 は中心市街地から距離があり生活利便性が劣るため、需要は弱い。土地は標準地と同程度の規模で８００万円程度、中 古戸建住宅で１０００万円台前半のものが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には共同住宅等の収益物件も見られるものの、標準地は画地規模が小さく間口も狭いことから共同住宅の想定 は困難である。自己使用目的の取引が大半であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので信頼できる取引事例に より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [ 98.9] [102.0] 100 53,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天理市の人口は減少傾向にあり、少子高齢化 が進行している。不動産市場においては選好 性が高い一部地域以外では需要は減少、地価 は弱含みである。 最寄駅から遠く、生活利便性も劣るため需要 は低調である。地価は下落傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％