令和8年1月16日　提出 大和郡山 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 -13 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　直也   TEL.

鑑定評価額 9,270,000 円  １㎡当たりの価格 71,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市柳６丁目４２番 ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:4 住宅 Ｗ2 中小規模の既成住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西3.9m市道 水道、下水 近鉄郡山 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北３．９ｍ 市道 交通 施設 近鉄郡山駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模の既成住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当分の間は現状の まま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大和郡山市を中心に周辺の中小規模一般住宅地域と判定した。需要者の中心は、大和郡山市内の居住者 であり、市外からの居住者は少ない。古くからの既成住宅地域であり、需要者は限定される傾向にあるが、居住の快適 性に優れ地価はやや上昇傾向にある。標準地と同規模の土地で、９００万円から９５０万円程度が需要の中心となって いる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には、一部賃貸住宅などの収益物件も見受けられるが、近隣地域は戸建住宅が主の古くからの既成住宅地域で あり、一般的には自己使用目的の取引がほとんどで、賃貸市場は未成熟である。よって、収益価格は試算せず、対象不 動産の所在、実情等も考慮の上、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [146.0] [101.0] 100 71,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和郡山市の人口は減少傾向で、高齢化率は 増加傾向にある。生活利便性が優れる一部を 除き、需要は弱含みである。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ古くからの既成 住宅地域で、価格形成要因に影響を及ぼすよ うな地域要因の変動は見られない。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％