令和8年1月16日　提出 大和郡山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 -10 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　福田　幸治   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市満願寺町５３０番１５外 ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西9m市道 水道、ガス、下水 大和小泉 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 大和小泉駅北方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段変化する要因は見られず、今後もこの住環境を維持するものと予測 する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄橿原線及びＪＲ関西本線沿線で、概ね大和郡山市及びその周辺の市町を中心とする住宅地域である。 需要者は同市内の居住者が中心であるが、他の市町からの転入も見受けられる。近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域で、最寄駅からやや距離があることから、需給関係は依然としてやや弱含みで推移している。同程度の規模の 土地のみで１０００万円から１２００万円程度が需要の中心になると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模の住宅地域で、自用目的を中心とする一般住宅がほとんどで、賃貸アパートは存在しないことか ら収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い事例から求められ、補修正等も適切で規範性が高いと 認められる。したがって、市場性を有する取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [166.2] [101.0] 100 62,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向、需要は交通接近条件 など立地条件により二極化が進んでいる。地 価変動状況は地域により異なる。 地域要因に影響する変化は認められず、地価 は全体的には弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％