令和8年1月16日　提出 大和郡山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 -2 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　栗山　恒   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市北郡山町１６０番２５ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,184) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.6m市道 水道、ガス、下水 九条 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ６ｍ市道 交通 施設 九条駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (60,184) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として安定的に推移しており、格別の変動要因は認められないことから今 後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、概ね堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大和郡山市及びその周辺において近鉄橿原線及びＪＲ関西本線の最寄駅から概ね徒歩圏に立地する住宅 地域が展開する圏域。需要者は、市内を中心に圏内の居住者を主体とする。交通・生活利便性が概ね良好であることか ら、需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、標準地と同規模の標準的な画地で１０００万円～１１ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、標準地と同規模の収益物件は見受けられない。自己使用目的の 取引が中心であって居住の快適性が重視される地域であるため収益性を反映した賃貸市場が形成されていない。したが って、市場性を直接的に反映して実証的な比準価格を採用し、収益価格を試算せず、代表標準地の価格からの検討を踏 まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [134.3] [101.0] 100 77,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和郡山市においては人口減少及び高齢化が 進行している。利便性及び住環境の良否によ り、需給に差異が認められる。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として従 前からの住環境が維持されており、格別の変 動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％