令和8年1月16日　提出 大和高田 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和高田 -8 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　田和　聰   TEL.

鑑定評価額 9,760,000 円  １㎡当たりの価格 58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和高田市大字市場１１１番４５ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 尺土 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　　　北 ４．０ｍ市道 交通 施設 尺土駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が多い分譲住宅地域であい、今後も現在の住環境を維持するものと思われる。市中心 部よりやや離れた駅徒歩圏外に位置し、地価水準はやや下落推移が継続するものと予想。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線及び大阪線・ＪＲ和歌山線等沿線の大和高田市及び周辺市町の住宅地域の存する圏域。需要 者は同一需給圏一円に及ぶが圏内の住民が多く、一次取得者から買い替え目的の二次取得者まで多様。地積は１５０～ １８０㎡程度が多く中心価格帯は土地のみで８００～１，０００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が多く把握 が困難。自用の戸建住宅が中心の、駅徒歩圏よりやや外れる地域で需要はやや低調。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心の住宅団地であり、周辺には対象標準地と同程度の規模の収益物件はほとんど見られず、対 象標準地の規模を前提とした場合、競争力のある賃貸住宅を想定することが困難である事から収益還元法は適用せず、 比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和高田 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [178.1] [101.0] 100 58,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中和地域の主要都市の一つだが近年は人口減 少、地価は生活利便の良い地域については上 昇傾向も見られるが、それ以外は横這い乃至 下落傾向継続。 近隣地域は駅徒歩圏外に位置する戸建住宅団 地で地域要因に目立った変動要因はない。周 辺街路もやや狭小で需要はやや低調に推移し ている。 画地規模が標準的な整形地であり選好性・代 替性に特段の低下は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％