鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
大和高田 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和高田 -7

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　奥田　信一郎

TEL.

鑑定評価額

8,660,000 円

１㎡当たりの価格

63,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和高田市旭北町５２８番９｢旭北町８－３｣				②地積　(㎡)	136 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m
	1:3	住宅Ｗ2	一般住宅、事務所、倉庫等が混在する住宅地域	北5m道路	水道、ガス、下水	高田 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 55 ｍ、南 10 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　５ｍ
　道路

交通

施設

高田駅南東方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、一般住宅、事務所、倉庫等が混在する住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、現状を維持
するものと予測する。地価動向については混在住宅地域であり、需要が弱く下落基調にある。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近鉄大阪線、近鉄南大阪線、ＪＲ和歌山線等沿線にある大和高田市及び周辺市町の住宅地域である。主た
る需要者は当市内の居住者が大半を占める。最寄り駅まで徒歩圏内に立地するものの事務所、倉庫等が混在する地域で
、住環境や生活環境等は良好とは云えず選好度は低い。このような地域の特性等から、地価は依然下落傾向で推移して
いる。土地価格は標準地と同程度の規模で８００万円～９００万円程度の物件が需要の中心的価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性の高い取引事例を採用しており、不動産市場の実態を反映するものとして規範性は高い。他方、収益
価格は理論的な価格であるが、想定項目が多い。また、近時の収益物件の経営等は収益性以外の相続税対策等、総合的
観点から行なわれている事等から比準価格に比し低く求められた。よって、想定項目の多い収益価格は参考に留め、市
場の実勢を充分反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果も踏まえ、上記の通り、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和高田 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 106,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[104.0]

100
[163.6]

[100.0]
100

63,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大和高田市は古くからの街並みが多く、中和
地区の中核都市として発展してきたが、人口
減少、高齢化、地場産業の衰退に伴い、宅地
需要は低調ぎみ。

一般住宅、事務所、倉庫等が混在する混在住
宅地域である。集落外からの転入は限定され
ており、市場滞留期間の長期化が懸念される
。地価は弱含み。

個別的要因について特段の変動は認められな
い。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大和高田 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和高田Ｂ -108	大和高田市		建付地	（　）	長方形	西4m道路、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
b	大和高田Ｃ -118	大和高田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西3m、角地		１中専高度地区最高15m (60,160)
c	大和高田Ｆ -2	大和高田市		貸家建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
d	大和高田Ｂ -101	大和高田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		１住居高度地区最高15m (70,200)
e	大和高田Ｉ -204	大和高田市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		１住居高度地区15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,094	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.2]	62,043	100 [ 98.0]	63,309	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,300
b	(　 ) 65,329	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	61,327	100 [ 102.8]	59,657		59,700
c	(　 ) 45,494	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.0]	64,348	100 [ 99.0]	64,998		65,000
d	(　 ) 75,976	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	71,791	100 [ 107.9]	66,535		66,500
e	(　 ) 74,993	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	73,008	100 [ 111.4]	65,537		65,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,700 円／㎡]

大和高田 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,038,777	353,620	1,685,157	1,477,840	207,317	（　0.9718） 201,471	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,286,617 円　　　　（　 31,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和高田 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	136 ㎡	6.9 m x 19.8 m	前面道路：道路　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階ともに共同住宅（各階２室）、平均専用面積３５㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,280	89,600	1.0	89,600
							1.0	89,600
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,320	92,400	1.0	92,400
							1.0	92,400
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		182,000		182,000
								182,000

⑨年額支払賃料	182,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,184,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,184,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 181,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,002,728 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	182,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,669 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 182,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 34,380 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,038,777 円　　　　（　 14,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,344 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和高田 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	60,900 円	20,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	65,520 円	2,184,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 167,400 円	20,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 353,620 円　（　　　　　　 2,600 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0784 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,477,840 円（　　　　　 10,866 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,038,777 円
②総費用	353,620 円
③純収益　①－②	1,685,157 円
④建物等に帰属する純収益	1,477,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	207,317 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	201,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,481 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,286,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大和高田 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大和高田市旭北町５２８番９	1501000165871-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
大和高田 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和高田 -7

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　奥田　幸助

TEL.

鑑定評価額

8,660,000 円

１㎡当たりの価格

63,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和高田市旭北町５２８番９｢旭北町８－３｣				②地積　(㎡)	136 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m
	1:3	住宅Ｗ2	一般住宅、事務所、倉庫等が混在する住宅地域	北5m道路	水道、ガス、下水	高田 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 55 ｍ、南 10 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５ｍ　
道路

交通

施設

高田駅南東方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は一般住宅、事務所、倉庫等が混在する住宅地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後
も現状を維持するものと判断される。地価は未だ底を打つには至らず、やや下落基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ和歌山線、近鉄大阪線・南大阪線等沿線に存する大和高田市及び周辺市町に存する住宅地域の圏域。
需要者は市内居住者が中心であり、圏外からの転入者は少ない。最寄駅へは徒歩圏内に位置するが、一般住宅のほか事
務所、倉庫等が混在する住宅地域であり選好度が高いとは言い難く、これら地域特性等を反映し需給動向は依然やや弱
含みにて推移している。需要の中心となる価格帯は、同程度の規模の土地価格のみで８００～９００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅、事務所、倉庫等が混在する住宅地域で、自用目的の取引が支配的である。ただ、賃貸用共同住宅
等も一部に見受けられることから、低層共同住宅を想定し収益価格を試算した。収益価格は比準価格より低位に求めら
れたが、元本に見合った賃料相場が形成され難いことが主要な要因と考えられる。したがって、収益価格は参考に留め
、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和高田 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 106,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[104.0]

100
[162.5]

[100.0]
100

63,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市人口は減少傾向が継続。駅徒歩圏住宅地
の需要は概ね堅調に推移。一方、接近性に劣
る地域は下落傾向が継続。需要の優劣が顕在
化しつつある。

一般住宅、事業所、倉庫等が混在する住宅地
域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域
要因の変動はない。地価は依然やや下落傾向
にある。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大和高田 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和高田Ｂ -8	大和高田市		建付地	（　）	長方形	東7m国道、西3.6m、二方路		準工高度地区最高20m (60,200)
b	大和高田Ｃ -110	大和高田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m道路、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	大和高田Ｃ -212	大和高田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西2.2m道路、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
d	大和高田Ｂ -101	大和高田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		１住居高度地区最高15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,143	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	61,676	100 [ 98.5]	62,615	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,600
b	(　 ) 64,164	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	62,906	100 [ 97.9]	64,255		64,300
c	(　 ) 62,799	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	62,177	100 [ 95.9]	64,835		64,800
d	(　 ) 75,976	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	71,791	100 [ 107.9]	66,535		66,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,700 円／㎡]

大和高田 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,036,424	352,244	1,684,180	1,470,560	213,620	（　0.9718） 207,596	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,416,936 円　　　　（　 32,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和高田 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	136 ㎡	6.9 m x 19.8 m	前面道路：道路　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３５㎡前後の１ＬＤＫ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,284	89,880	1.0	89,880
							1.0	89,880
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,313	91,910	1.0	91,910
							1.0	91,910
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		181,790		181,790
								181,790

⑨年額支払賃料	181,790 円　×　12ヶ月　＝　 2,181,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,181,480 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 181,063 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,000,417 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	181,790 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,667 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 181,790 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 34,340 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,036,424 円　　　　（　 14,974 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,337 円/㎡　月額支払賃料（　 1,313 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和高田 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	60,600 円	20,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	65,444 円	2,181,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 166,600 円	20,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 352,244 円　（　　　　　　 2,590 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,200,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0784 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,470,560 円（　　　　　 10,813 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,036,424 円
②総費用	352,244 円
③純収益　①－②	1,684,180 円
④建物等に帰属する純収益	1,470,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	213,620 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	207,596 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,526 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,416,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大和高田 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大和高田市旭北町５２８番９	1501000165871-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考