令和8年1月16日　提出 大和高田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和高田 -6 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　信一郎   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 54,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和高田市大字池田５４１番 ②地積 　(㎡) 401   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅のほか営業所等 があり、農地も残る 住宅地域 東5m市道 水道、ガス 高田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　５ｍ 　市道 交通 施設 高田駅西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、住宅のほか営業所等があり、農地も残る住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、今後も現 状を維持するものと予測する。地価水準は、依然下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線、近鉄南大阪線、ＪＲ和歌山線沿線にある大和高田市及びその周辺市町の住宅地域である。主 たる需要者は大和高田市及びその周辺市町の居住者が大半を占める。標準地は住宅のほか営業所や農地等も見られる混 在住宅地域に所在するが、交通接近条件に劣る為、生活利便性は良好とは云えず、需給関係は弱含みとなっており、地 価は依然下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は同程度の規模で２，２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅のほか営業所等が混在する既成住宅地域。周辺に一部共同住宅が見られるが、同規模の収益物件は なく、自己使用目的の取引が支配的であるため、収益還元法は適用しない。当地域は、居住の快適性及び生活利便性を 重視する住宅地域である事から、取引価格の水準を指標に価格が決定される事が一般的と認められる。よって、市場の 実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広陵 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 74.6] [102.0] 100 53,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和高田市は古くからの街並みが多く、中和 地区の中核都市として発展してきたが、人口 減少、高齢化、地場産業の衰退に伴い、宅地 需要は低調ぎみ。 旧来からの様相を呈する混在既成住宅地域で 、現状では地域要因に大きな変動は見られな い。交通接近条件が劣り、需要は弱く、地価 は依然下落傾向。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％