令和8年1月15日　提出 奈良 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -45 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 67,000,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市百楽園３丁目４３２番１１ ｢百楽園３－６－８｣ ②地積 　(㎡) 475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 大規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 学園前 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 学園前駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は大規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後もかかる地域性を維持するものと思われる。居住 環境の良好な地域性を背景に、安定的な需要が存在し、地価は、概ね上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線、近鉄けいはんな線沿線の、居住環境良好な住宅地域である。需要者は、奈良県内ないし大阪 府在住の富裕層等が考えられる。近隣地域は、近鉄学園前駅勢圏の居住環境良好かつ画地規模の大きい優良な住宅地域 であり、安定的な需要が認められる。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模の土地で６，５００万円～７，０００ 万円程度、土地建物一体の総額は、中古物件が中心で把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、１低専の自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、共同住宅等皆無であり賃貸市場が形 成されていない。よって、収益還元法は非適用とした。そして、かかる地域の典型的需要者は取引価格を指標として取 引行動を行うこと、比準価格が代替競争関係にある取引事例に基づいて規範性の高い実証的な価格として求められてい ることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [ 81.5] [100.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は、高齢化や人口減少傾向あるも、居住 環境良好な地域の需要は比較的堅調に推移。 ただ、建築コストの上昇、金利上昇の影響が 懸念される。 居住環境の良好な住宅地域としての熟成は深 めているが、近年は敷地分割による住宅供給 も、一部において見られている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％