令和8年1月16日　提出 奈良 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -26 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　土井　元   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 77,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市菅原町６１０番５ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 大和西大寺 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    35 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 大和西大寺駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変化は考えられず、現状のまま 推移するものと予測する。地価水準は安定的に推移していくものと考える。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線沿線で、概ね奈良市の中規模住宅地域を中心とする圏域である。需要者は奈良市居住者が中心 であるが、周辺地域からの転入も見込まれる。中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、最寄駅まではやや距離があ るものの、バス便も整備されており選好性も見込める地域であり、需給関係は比較的安定している。土地の中心価格帯 は、標準地と同規模程度で１，７００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲には共同住宅も散見されるが、当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配 的であるため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格 の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められること等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格 をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,500 円／㎡ [104.6] 100 100 [100.0] 100 [103.7] [104.0] 100 78,200  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市は総人口、生産年齢人口とも減少傾向 である。地価動向は交通利便性等の需給動向 により、二極化がより進行している。 直接的な地域要因の変化は認められず、不動 産の需給動向にも大きな動きはなく、当該地 域の地価は概ね安定的に推移している。 上記近隣地域の標準的画地と比較して、対象 標準地の増加要因として方位＋４と判定した 。一方、減価要因は特に認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％