令和8年1月16日　提出 奈良 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -21 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　平田　馨   TEL.

鑑定評価額 52,700,000 円  １㎡当たりの価格 229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市西大寺国見町２丁目２９６番１５ ｢西大寺国見町２－４－１８｣ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 大和西大寺 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 大和西大寺駅南方 750m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である現況のみならず、法令規制及び市場性等の観点からも勘案 した結果、将来的にも現況程度の地域特性で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    229,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 （同一需給圏）近鉄奈良線等沿線の奈良市における街路画地整然とした住宅地域等の圏域。（需要者の属性）同一需給 圏に地縁的選好性を有する需要者が中心。同一需給圏外からの転入者も認められる。（市場の需給動向）既成住宅地域 であるが、大和西大寺駅徒歩圏の街路画地整然とした住宅地域で、且つ幹線道路への系統連続性にも優れる等利便性の 高い地域でもあるため、需要は堅調である。（需要の中心となる価格帯）土地７０坪で５１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 街路及び画地整然とした住宅地域である近隣地域にはアパート等の収益物件は原則見受けられず自用目的の取引が主で ある。また、収益性を反映する賃貸市場も未成熟で且つ近隣地域の行政条件等からも収益還元法は適用しなかった。従 って、同一需給圏内の西大寺駅勢圏内における規範性のある取引事例から比準され適切に調整がなされた比準価格を採 用し、同一地点である指定基準地（奈良－２３）との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    216,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　奈良（県） -23             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    224,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市の住宅地域においては利便性や快適性 等が優位な地域の地価は上昇傾向にあるが、 劣位である地域の地価は下落傾向と二極化が 進行中である。 既成住宅地域であるが、大和西大寺駅接近性 に優れ、街路及び画地も整然としており、且 つ幹線道路への系統連続性にも優れているた め、需要は堅調。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％ +2.2 ％