令和8年1月15日　提出 奈良 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -3 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市奈良阪町２４４０番 ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） １５ｍ斜線高度 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 東5.7m市道 水道、下水 近鉄奈良 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位北、　５ ．７ｍ市道 交通 施設 近鉄奈良駅北東方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) １５ｍ斜線高度 ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅の中に店舗が見られる住宅地域であり、当面、周辺の地域要因に変化は見られないと思われるため、 今後とも現状の住環境を維持していくものと予測される。今後も地価は横ばいで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は近鉄奈良線近鉄奈良駅、ＪＲ奈良線奈良駅から概ね半径３㎞程度までの圏域。対象地は一般住宅や店舗 等が建ち並ぶ既存住宅地域であり、需要者は同一需給圏内の居住者を中心として、地縁性を有する者が多いと考える。 価格的には従来、需給共に弱いがそれなりに均衡が取れていたと判断される。価格水準は、土地は１，３００万円程度 、中古戸建住宅は１，８００万円程度が需要の中心であると考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内は農家住宅及び一般住宅の建ち並ぶ旧来の低層住宅地域で、もともと収益性に馴染まない地域であって、 収益物件は見られない。最終自用目的での取引が中心で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、信頼 性の高い比準価格を採用し、周辺地域の標準地や基準地との均衡に十分留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安・物価高騰で、労働賃金や個人消費等が 伸び悩む中、不動産市場の動きは概ね安定的 であるが、世界情勢の動向により先行きは不 透明である。 　最寄駅から遠く、需給共に弱いが、一定の 取引は存し、地域要因の特別の変化は見られ ず、地価は横ばいと判断される。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％