令和8年1月16日　提出 奈良 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　杉本　忠樹   TEL.

鑑定評価額 31,800,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市二条町３丁目９０番２５ ｢二条町３－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 風致地区 古都保存区域 (40,200) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5m市道 水道、ガス、下水 大和西大寺 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 大和西大寺駅南東方 750m 法令 規制 ｢調区｣  (40,200) 風致地区 古都保存区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は最寄駅から徒歩圏の一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持し て推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向等から上昇傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線沿線の概ね奈良市とその周辺市の圏域と把握した。需要者の中心は奈良市及びその周辺市の居 住者で同一需給圏外からの転入者も考えられる。標準地は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした戸建住宅地域に所在する が、昨今の地域動向等から需給関係は強含みとなっている。標準地の存する地域周辺で需要の中心となる価格帯は同程 度の規模の土地価格のみで２８００～３５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、 標準地の存する地域は快適性が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で収益性を反映した賃貸 市場が未成熟であるため収益価格の試算を断念した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で市場性を反 映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    216,000 円／㎡ [106.0] 100 100 [104.0] 100 [159.1] [104.0] 100 144,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市は大阪都心への通勤圏域に存するが人 口は微減傾向で需給も昨今の経済情勢等より 地域により強含みからやや低調と二極化で推 移。 当該地域は最寄駅から徒歩圏の一般住宅が建 ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成し てきており、需要は堅調で地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％