別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
新温泉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新温泉 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　村本　健次   TEL.
鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４外
 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗併用住宅、戸建
住宅が混在する既成
商業地域		 北東9m県道 水道、下水 浜坂

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 浜坂駅北東方

330m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 昭和感が色濃く残る地元密着の商店街であり、観光資源が乏しく、背後人口の減少などの影響もあって商環境は
芳しくない。集客を呼び起こすような起爆剤的な要因が顕在化する見込みはなく、今後も現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は新温泉町をはじめとする但馬地域の商業地域及び商住混在地域と判断する。需要者の中心は地縁的
選好性を有する個人事業者や法人等である。同一需給圏内の商業地域は、背後人口の減少や高規格道路の延伸による周
辺市町への顧客流出で地域内消費は縮小しており、観光地など一部を除き、地価は弱含みである。需要の中心価格帯は
取引自体に個別性が強く把握することは困難だが、本件標準地と同程度の規模であれば６００万円程度と目される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は要因比較にあたって評価主体の恣意性の介入を否定できない。ただし、現実に発生した複数の取引事例を基
にしており、比準価格の妥当性を検証し得るものとして一定の規範性を有する。本件標準地は商業地であるが、後記「
収益還元法が適用できない場合その理由」のとおり収益価格は試算せず、本件標準地の市場特性を反映した比準価格の
み試算した。鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　香美 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,200 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.8]		 [100.0]
100		 34,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 メインの浜坂ＩＣ界隈の国道沿いでも新規出
店の機運は認められない。湯村温泉は人気の
観光地として一定の需要はあるがそれに見合
う供給が少ない。

交通量が多くはない県道沿いの地元密着型小
規模店舗地域で、人口減による商圏縮小懸念
や高規格道路延伸による交通量減少等で需要
は低迷している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新温泉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＧ７０８
国
-2		 美方郡新温泉町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東9m県道、
南4m、二方路
（都） 

(70,200)
b ＭＫ７０８
Ｙ
-46		 美方郡新温泉町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m町道、
中間画地
都計外 
国定公（普通）
c ＩＮ７０８
国
-7		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ＩＫ７０８
国
-15		 豊岡市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,500)
e ＩＧ７０８
Ｙ
-46		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
西1.6m、
二方路
（都） 商業

(80,420)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,592  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
34,932 		 100
[ 100.0]
34,932 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,900 
b (　           ) 
51,490  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
51,490 		 100
[ 141.0]
36,518 
36,500 
c (　           ) 
28,810  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
28,291 		 100
[  84.1]
33,640 
33,600 
d (　     15,964) 
53,213  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
56,182 		 100
[ 164.6]
34,132 
34,100 
e (　           ) 
56,030  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
55,919 		 100
[ 161.2]
34,689 
34,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,800 円／㎡]  



新温泉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成資料等が得られず、再調達原価の把握が困難なため原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 店舗併用住宅、戸建住宅が混在する既成商業地域であり、繁華性に乏しく、賃貸市場が未成熟で、経済合理的な
賃貸事業が成り立たない地域であるため収益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 新温泉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４
 1409010106240-0000
2 　美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番５
 1409010106241-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
新温泉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新温泉 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　森下　智裕   TEL.
鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４外
 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗併用住宅、戸建
住宅が混在する既成
商業地域		 北東9m県道 水道、下水 浜坂

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 浜坂駅北東方

330m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用住宅、戸建住宅が混在する既成商業地域であり繁華性は乏しい。地域要因に特に変動はないことから、
今後も現状を維持すると予測する。地域経済の衰退を受けて商況は低調であり、地価は下落傾向が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新温泉町及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域である。需要者は同一需給圏内の個人事業者や中小法
人等が中心となる。当地域は浜坂駅近くの古くからの既成商業地域であるが、店舗の集積度合に面的な広がりがなく繁
華性に乏しい。加えて人口の減少や地域経済等の要因により、新規出店ニーズは乏しく商業地需要は弱い。取引自体が
少なく、また、物件の立地、規模等が様々で個別性が強いため、中心価格帯を見いだすことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は店舗併用住宅、戸建住宅が混在する既成商業地域に存する。取引事例比較法による比準価格は、取引市場の実
態を反映した実証的な価格であり、需要者は取引価格を指標として取引意思を決定することから規範性は高い。一方で
標準地周辺は繁華性が乏しく賃貸市場が未成熟であり、賃貸事業の想定は経済合理性に欠けるため収益還元法の適用は
断念した。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　香美 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,200 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.8]		 [100.0]
100		 34,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率、高齢化率は県平均を大きく上回
る。地域経済は衰退しており、商業地に対す
る出店ニーズもほとんど見られず、市場は低
迷している。

地域要因に特に変動はない。浜坂駅に近い商
業地域であるが、商業集積性に乏しく面的な
広がりに乏しい。需要・価格は弱含みで推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新温泉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＧ７０８
国
-2		 美方郡新温泉町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東9m県道、
南4m、二方路
（都） 

(70,200)
b ＩＧ７０８
Ｙ
-45		 朝来市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南8.5m県道、
北2.5m、
二方路
（都） 近商

(90,300)
c ＩＧ７０８
Ｙ
-46		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
西1.6m、
二方路
（都） 商業

(80,420)
d ＩＧ７０８
国
-20		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.5m国道、
東1m、二方路
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,592  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
34,932 		 100
[ 100.0]
34,932 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,900 
b (　           ) 
39,071  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
42,012 		 100
[ 122.0]
34,436 
34,400 
c (　           ) 
56,030  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
55,919 		 100
[ 155.7]
35,915 
35,900 
d (　           ) 
38,423  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
47,696 		 100
[ 140.5]
33,947 
33,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,800 円／㎡]  



新温泉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 店舗併用住宅、戸建住宅が混在する既成商業地域であり、繁華性に乏しく、賃貸市場が未成熟で、経済合理的な
賃貸事業が成り立たない地域であるため収益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 新温泉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４
 1409010106240-0000
2 　美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番５
 1409010106241-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考