令和8年1月16日　提出 新温泉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新温泉 -2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　森下　智裕   TEL.

鑑定評価額 3,470,000 円  １㎡当たりの価格 7,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美方郡新温泉町高末字家本５５７番 ②地積 　(㎡) 475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 西5.5m町道、南側道 水道、下水 久谷 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   350 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 久谷駅南西方 3.4km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模農家住宅が建ち並ぶ在来の集落地域である。地域要因に特に変動はないことから、今後も現状を維持して 推移すると予測する。地域経済は衰退しており、地価は下落が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新温泉町及びその周辺市町の在来集落を中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や地 縁者が大勢を占め、外部からの転入は少ない。圏内は中心市街から離れ、旧来からの集落地域が多いため、土地の取引 自体が少なく、需要は低調である。地価は下落傾向で推移しているが、圏内の取引自体が少なく、また個別性が強いた め、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は農家住宅が建ち並ぶ在来集落地域であり、居住を前提とした自用目的の取引が中心となる。取引事例比較 法では市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。周辺では賃貸住宅は見受けられず、賃貸需要が見込めないた め、収益還元法の適用は断念した。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単 価と総額の関係にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　養父 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [150.6] [101.0] 100 7,310  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少は著しく、人口減少率、高齢化率は 県平均を大幅に上回る。地域経済は衰退して おり、住宅需要は依然として弱く市場は低迷 している。 地域要因に特に変動はない。新温泉町の中心 部には一定数の需要はあるが、郊外の集落地 域に対する需要は弱く低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％