令和8年1月16日　提出 佐用 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐用 -1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 1,080,000 円  １㎡当たりの価格 4,050 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐用郡佐用町三原字前田１４９番３外 ②地積 　(㎡) 287   (         20)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 不整形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 山間部の既成の住宅 地域 北東6m町道、北側道 水道 三日月 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 三日月駅南方 5.8km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都市部から離れた山間の農家集落地域であり、過疎化・高齢化の進行による空家がさらに増加していくものと予 測する。新規の土地需要がほぼ見込めない地域でもあり、地価は下落基調が継続するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,050 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐用町及びその周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転 入者は少ない。農家集落地域を中心とした在来の住宅地域が多く、地縁性が強いため需給ともに低調で取引件数も少な い。また、過疎化・高齢化の進展により空家・空地が増加しており、維持管理・利活用問題が顕在化している。そのた め、不均質な価格帯の物件及び画地が多いことから需要の中心となる価格帯も見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地は在来の農家集落地であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用は断念した。また、類似性のある 標準地が圏域内に存しないため、他の標準地からの検討は行っていない。比準価格の試算において選択した５事例はと もに在来農家集落地の事例であるため、信頼性が高く、市場性を反映しているものと判断する。よって、比準価格を採 用し、前年からの各変動要因を分析して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口は減少傾向で、高齢化率も県平均 を大幅に上回っている。地域経済の回復基調 は弱く、有効需要は減少している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％