令和8年1月16日　提出 兵庫太子 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   兵庫太子 -3 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　森下　智裕   TEL.

鑑定評価額 8,720,000 円  １㎡当たりの価格 61,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖保郡太子町太田字ヨフカ１５３７番８ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m町道 水道、下水 網干 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 網干駅北東方 3.8km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、成熟している。地域要因に特に変動はないことから、今後も現 状を維持して推移すると予測する。国道背後の利便性の良い地域であり、需要は安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太子町及び周辺市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心となる。中心部からやや離 れてはいるが、国道背後に位置して利便性は良好であり、需要は概ね堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は 土地は４０～５０坪で８００万円～１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、居住を前提とした自用目的の取引が中心となる。取引事例比較 法では市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。画地規模や周辺の土地利用状況等を勘案すると賃貸事業の想 定は経済的合理性に欠けるため、収益還元法は適用しない。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,900 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [115.3] [100.0] 100 61,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太子町の人口は緩やかに減少し、人口減少率 、高齢化率は県平均よりも低い。取引件数は 前年より増加し、不動産市場は概ね堅調に推 移している。 地域要因に特に変動はない。市街中心の利便 性の高いエリアを中心に需要は堅調であり、 地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％