令和8年1月16日　提出 稲美 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲美 9-1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 306,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡稲美町六分一字百丁歩１３６２番８４ ②地積 　(㎡) 7,365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模の配送センタ ーや工場が建ち並ぶ 工業地域 南12m町道 水道、ガス、下水 土山 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    90 ｍ、南   145 ｍ、北   135 ｍ ②標準的使用 物流倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     7,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 土山駅北東方 3.8km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 工業団地として成熟しており、今後も現況を維持していくものと予測する。物流施設用地に適しており需要は強 く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 物流倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、播磨工業地域を中心とする、広く周辺市町に跨る県南部の工業地域の範囲である。需要者の中心は同一 需給圏内の食品工業等の製造業や物流関連の中小規模の事業者が多いが、圏外の事業者も認められる。物価高等先行き が懸念されるが、神戸市に近接し交通利便性が比較的良好で、周辺の工業地域では高額での取引等も認められ、工業地 に対する需要は強含みである。取引される価格帯は、規模等により様々で需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域内では自用目的での取引が支配的であり、市場参加者は取引価格を指標に価格決定することが一般的と思料さ れる。一方、工場に対する賃貸市場は未成熟であるため適正な賃料水準等の把握は困難なため、収益価格は試算しなか った。従って、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏の類似地域の取引事例より求めた比準価格をもって、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [128.0] [100.0] 100 41,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流施設用地の需要は依然堅調で、工場適地 も不足気味のため、工業地地価は上昇傾向に あるが、今後は、物価高、人手不足等の影響 が懸念される。 地域要因に特に変動はなく、神戸市との隣接 地域に位置し、供給不足に対し、工業用地の 需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％